올 하반기 이후 새 아파트의 분양가가 크게 오를 전망이다.
이달 12일부터 기반시설부담금이 부과되고 내년부터는 공공아파트의 후분양제가 도입되는 등 원가 상승 요인이 줄을 잇기 때문이다.
6일 전문가들은 "주택시장이 침체된 상황에서 분양가 인상 요인만 늘고 있다. 수요는 없는데 분양가만 올라갈 경우 주택경기가 휘청거릴 수 있다"며 주택시장의 '경착륙'을 우려하고 있다.
◇공공아파트, 재건축 후분양제 = 정부가 내년부터 주공 등 공공아파트의 후분양제를 시행하기로 하면서 분양가가 오를 것이라는 우려가 많다.
착공과 동시에 일반분양을 하는 현행 '선분양' 제도 아래에서는 땅값과 공사비를 일반 분양자에게 받아 충당해왔지만 후분양을 하면 계약금과 중도금이 1-2년 가까이 늦게 들어와 그 기간 동안 공사비를 모두 사업주가 대출 등으로 충당해야 하기 때문이다.
A건설회사 관계자는 "공공아파트의 분양 시기가 공정률 80% 이후로 완전히 전환되면 소비자로부터 미리 받았던 계약금과 중도금 등 분양가의 80%를 다른 방법으로 조달할 수밖에 없다"며 "아무리 공공기관이라 해도 결국 은행 대출을 일으켜야 할테고, 이 금융비용이 결국 분양가에 반영될 것"이라고 말했다.
하지만 건설교통부는 후분양에 따른 분양가 상승폭이 크지는 않을 것으로 보고 있다. 앞으로 신설할 분양가 상한제 자문위원회가 적정성을 평가하고, 후분양제 시행 시점이 2007년에는 공정률 40%, 2009년 60%, 2011년 80% 등으로 단계적으로 도입돼 가격에 급격하게 반영되지 않는다는 것이다.
선분양을 할 때 중도금 대출 등으로 계약자가 부담해야 하는 이자를 후분양에서는 주공 등 공공기관이 부담하는 만큼 소비자 입장에서 달라질 것이 없다는 의견도 있다.
주택산업연구원 장성수 박사는 "계약자가 자기 자금없이 대출에 의존할 경우 금융비용 부담 주체가 개인이냐, 공공기관이냐만 달라질 뿐 결국 내야 하는 돈은 비슷할 것"이라며 "하지만 자기 자금으로 분양대금의 상당수를 충당할 때는 불필요한 금융비용이 분양가에 전가돼 후분양제가 불리할 수 있다"고 말했다.
후분양 도입에 따라 계약자는 입주때까지 단기간내에 목돈을 마련해야 한다는 것도 부담으로 작용할 전망이다.
◇기반시설부담금도 눈덩이 = 이달 12일부터 건축 연면적 60평이 넘는 건축행위에 부과되는 기반시설부담금도 분양가 상승 요인이다.
만약 서울 강남구 20평형짜리 재건축 아파트 소유자가 32평형을 배정받으면 부담금이 1천246만원, 같은 조건의 일반분양 아파트는 3천303만원 정도 부과된다. 이는 비용 증가로 이어져 곧바로 분양가에 전가될 수밖에 없다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 "일반 분양아파트와 재건축, 뉴타운 및 재정비 촉진지구까지 기반시설부담금이 부과돼 대부분의 아파트 분양가가 오르게 된다"며 "특히 기반시설부담금 부과로 사업성이 나빠져 공급이 위축될 경우 향후 분양가는 더 높아질 수 있다"고 말했다.
반면 아파트 사업부지용 땅값은 떨어질 기미를 보이지 않고 있어 앞으로 분양가 상승세는 계속될 것이라는 우려가 나오고 있다.
한 시행사 관계자는 "요지의 땅값은 여전히 강세인데, 올해 일조권 등 건축법이 강화됐고, 발코니 확장 허용, 지구단위계획 강화 등 분양가 상승요인은 계속해서 발생하고 있다"며 "주택 구매심리가 되살아나지 않는다면 사업을 포기할 수밖에 없고, 결국 공급 위축으로 집값이 불안해질 수 있다"고 말했다.
