인근 시세 감안땐 투자수익률 최대 45% 달해<br>전용 135㎡ 1억8,680만원 추가부담금 예상<br>사업기간 지연·용적률 조정 등 변수도 많아
 | | 서울 강남권 재건축 아파트 가운데 최고의 입지로 평가 받는 반포주공1단지 내 3주구의 '조합원 분담금 예상안'이 나오면서 지지부진했던 사업에 탄력이 붙을 것으로 전망된다. 반포주공1단지 전경. /서울경제DB |
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서울 강남권 재건축 아파트 중 최고의 입지로 평가 받는 서초구 반포동 주공1단지 3주구의 '조합원 분담금 예상안'이 나왔다.
반포 주공1단지 3주구는 한강변에 자리잡은 주공1단지 전체 3,590가구 중 소형인 72㎡(이하 전용면적 기준) 1,490가구로 구성돼 있다. 특히 조합 예상안에 따르면 추가부담금과 인근 새 아파트 시세를 감안한 투자수익률이 최대 45%에 달하는 것으로 분석됐다.
26일 부동산업계에 따르면 반포 주공1단지 3주구 조합설립추진위원회는 최근 조합설립을 위한 '조합원 분담금 예상안'을 마련, 조만간 주민 공람을 실시할 예정이다.
서울경제신문이 입수한 예상안에 따르면 이 아파트에 3종일반주거지역 법적상한선인 용적률 300%를 적용할 경우 총 2,230가구로 가구 수가 늘어나는 것으로 나타났다. 면적별로는 ▦59㎡ 447가구 ▦84㎡ 930가구 ▦115㎡ 560가구 ▦135㎡ 164가구 ▦169㎡ 129가구 등으로 구성되며 조합원분과 임대 166가를 제외한 일반분양분은 574가구로 추정됐다.
기존 아파트 지분 권리가액을 12억3,820만원으로 가정하면 조합원이 84㎡(옛 34평)에 입주시 오히려 2억1,820만원을 돌려 받을 것으로 예상됐다. 115㎡와 135㎡에 입주하려면 각각 8,180만원, 1억8,680만원의 추가부담금이 들 것으로 추산됐다.
용적률 270%로 재건축하면 건립가구 수는 2,108가구로 다소 줄어들지만 임대아파트가 없어 일반분양은 618가구로 더 많을 것으로 추진위 측은 예상했다.
특히 이 아파트는 한강변에 자리잡고 있어 반포 일대 최고가 아파트로 꼽히는 래미안퍼스티지나 반포자이 못지않은 시세를 형성할 것으로 인근 중개업소들은 예상하고 있다.
투자자가 현재 11억원 수준인 이 아파트를 매입, 84㎡를 배정받은 후 새 아파트 시세가 래미안퍼스티지 수준(14억원)을 형성한다고 단순 가정하면 무려 5억원(시세차익 3억원+환급금 2억원)의 시세차익이 가능한 셈이다.
하지만 이는 단순 분석으로 실제 수익성과 차이가 많을 것으로 업계는 지적했다. 아직 사업이 추진위 단계여서 사업기간이 추진위 예상(2015년)보다 길어질 경우 세금이나 금융비용이 늘어날 수 있기 때문이다. 서울시 심의 과정에서 용적률이 조정되거나 임대물량 등이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.
여기에 집값이 계속 하락세를 보이고 있는데다 대규모 재건축으로 강남권 아파트의 희소가치가 상대적으로 떨어질 것이라는 관측도 제기되고 있다.
업계 관계자는 "서울시가 재건축 사업에 대한 공공성을 강조하고 있는 만큼 조합 안의 일부 수정이 불가피할 것"이라고 말했다.
