Q:
상가 건물 지하1층을 임차해 노래연습장을 운영하고 있는 박씨는 최근 건축업자 김씨와 계약해 내부 리모델링을 했다. 기존 장비를 전부 교체해 고급 노래연습장으로 운영할 계획이다. 이런 상황에서 갑자기 해당 토지와 건물이 경매에 들어갔고 낙찰됐다. 김씨는 미지급 공사대금에 대해 유치권을 주장하고 있고 박씨도 기계설비 등 투자비용에 대한 유치권을 행사하고자 한다. 김씨와 박씨는 유치권을 행사할 수 있을까.
A:
부동산 경매에서 유치권은 등기 없이도 인정되고 항상 매수인이 인수 부담을 져야 한다. 또 경매 절차상 신고된 유치권의 진정성 여부를 검증할 수 있는 제도적 장치가 없다. 따라서 경매 부동산의 입찰자나 이해관계인은 유치권의 성립 여부를 반드시 이해하고 있어야 한다.
유치권이란 경매 부동산 자체에서 발생한 채권에 한해 채무자로부터 변제받지 못할 경우 그 변제가 이뤄질 때까지 목적부동산을 점유할 수 있는 권리다. 실무적으로 경매에서 발생할 수 있는 유치권의 유형은 필요비ㆍ유익비 등 지출비용이나 건설공사대금이다.
유치권을 행사할 수 있는 경우는 임차인이 목적부동산의 현상 유지 또는 가치 증가를 위해 필요비ㆍ유익비 등의 비용을 지출하고 이를 변제받지 못했을 때 비용상환청구권에 대한 배당 요구를 실기해 경락자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.
또 건축업자가 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 공사를 실시한 후 대금을 받지 못한 경우 그 대금을 변제받을 때까지 해당 건물을 점유해 경락자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.
사례에서 보면 건축업자 김씨의 경우 지하1층 리모델링공사는 소유자가 아닌 임차인 박씨와 계약해 이뤄진 것이고 목적부동산을 적법하게 점유하고 있지 않으므로 유치권이 성립되지 않는다. 그리고 임차인 박씨의 경우 기계설비 등 투자비용은 임차한 건물 자체에 대해 직접 발생한 채권이 아니라 자신의 편익을 위해 지출한 비용이므로 유치권을 행사할 수 없다. 결론적으로 김씨와 박씨는 유치권의 성립 요건을 충족하지 못하므로 경매 낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없다.
