`재건축 투자 비용 어떻게 계산할까`
재건축 아파트 매매를 통해 과거와 같은 고수익을 얻기 어려워짐에 따라 정확한 투자비용과 수익계산이 요구되고 있다.
재건축 투자에 들어가는 돈은 아파트 매입비용과 금융비용, 추가부담금 등으로 나눌 수 있다. 이중 매입비용은 아파트 매매시세에 전세 및 담보대출금이나 조합원 이주비용 등을 빼면 된다.
추가부담금은 조합원이 재건축을 통해 새로 지어지는 아파트를 배정 받을 때 시공사에 내는 일종의 분양금이다. 이는 조합원 아파트 분양가격에서 기존 아파트의 감정가를 뺀 만큼의 금액이다. 예를 들어 조합원의 기존 아파트 감정가격이 2억원이고 새 아파트의 분양금액이 3억원이라면 그 차액인 1억원이 추가부담금이 되는 것이다.
따라서 재건축투자 시엔 자신이 구입하려는 노후아파트의 감정가격이 어느 정도 되는 지 알아볼 필요가 있다. 또 조합원 분양가는 시공사가 당초 제시한 평당 공사비를 자신이 배정 받으려는 아파트의 평형만큼 곱해주면 된다. 물론 평당 공사비는 재건축 사업이 진행됨에 따라 오르는 게 일반적이므로 이로 인한 분양가 상승을 감안해야 한다.
금융비용은 자신이 아파트를 구입한 데 든 실투자 금액에 시중 대출금리와 향후 남은 재건축 사업기간을 곱한 것이다. 이 때 감을 잡기 어려운 것이 바로 재건축 사업 기간이다. 안전진단이나 지구단위계획 수립, 건축심의 등이나 조합원간 분쟁 등으로 재건축 사업이 상당기간 지연될 수도 있기 때문이다. 이는 투자자가 해당 조합과 시공사, 인근 부동산중개업소, 관할 관청 등을 통해 조합이 추진하고 있는 재건축사업의 계획 현실성과 예상소요기간 등을 일일이 알아내는 수밖에 없다.
<정문재기자 timothy@sed.co.kr>
