[규제 외면하는 강남 재건축] <상> 식지 않은 '강남 불패'

[규제 외면하는 강남 재건축] 식지 않은 '강남 불패' "언젠가는 대박…" 모든 규제 무력화참여정부 10여차례 대책 불구 오름세 지속선거·정권교체등 염두 여유자금 투자 줄이어"규제 집착말고 저밀도단지 중심 공급 늘려야" 김문섭기자 lufe@sed.co.kr 관련기사 • 판교분양 기대감에 집값 들썩 • 서울 재건축값 초강세, 일주일새 1.14%↑ 참여정부 들어 발표된 재건축 관련 규제는 무려 10여차례에 달한다. 지난 2003년 5월 후분양제 도입을 시작으로 ▦소형평형의무비율 ▦임대주택 의무공급 ▦기반시설부담금 ▦안전진단 절차 강화 ▦용적률ㆍ층고제한 ▦조합원 입주권 주택으로 간주 등 재건축을 겨냥한 ‘정밀 유도탄’이 쉴 새 없이 쏟아졌다. ‘수도권 집값 불안의 진원지인 강남 재건축만은 반드시 잡겠다’는 정부의 의지는 날로 강도를 더해갔지만 강남 재건축의 반응도 항상 비슷하게 반복됐다. 발표를 전후해 잠시 출렁이며 조정을 받다가 한두달 지나면 원상회복은 물론 대책 발표 이전보다도 더 치고 오르는 패턴이다. 현재 정부ㆍ여당이 준비 중인 재건축 추가 대책도 마찬가지다. 개발부담금제와 재건축 허가총량제 등은 사실상 정부가 내놓을 수 있는 마지막 ‘극약처방’으로 평가되지만 시장의 반응은 냉담하기만 하다. 정부 방침이 알려진 지난달에도 ‘약발’의 유효기간은 고작 2주에 그쳤다. 현재의 재건축 아파트 값에 상당한 ‘거품’이 끼어 있고 온갖 규제 탓에 재건축 추진 자체가 불가능하다는 평가가 많은데도 강남 재건축의 인기는 식을 줄 모른다. 부동산 전문가들은 ‘강남 불패’의 신화가 이미 온갖 규제와 악재를 초월해 강력한 힘을 발휘하고 있기 때문이라고 입을 모은다. 지금은 재건축이 힘들어도 언젠가는 기대수익을 만족시켜줄 것이라는 믿음이 모든 규제를 무력화시키고 있다는 것이다. 중대형 평형의 새 아파트를 잡아 강남에 입성하려면 재건축 지분매입이 가장 손쉽고 확실하다는 점도 빼놓을 수 없는 요인이다. 이른바 ‘강남 명품 주택’에 대한 수요다. 고종완 RE멤버스 대표는 “향후 선거일정과 정권교체를 염두에 둔 투자자들이 강남 재건축에 여유자금을 투자하려고 줄을 잇고 있다”며 “단기 전매차익을 노리는 수요는 거의 없어 잇단 규제에도 별 영향을 받지 않는다”고 말했다. 8ㆍ31 부동산종합대책에서 양도소득세ㆍ종합부동산세 등 세금부담을 크게 늘린 조치가 시장에서 재건축 매물을 ‘증발’시켜버렸다는 지적도 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “현재 강남 재건축시장은 매물이 나오지 않는 시스템이 돼버렸다”며 “줄서 있는 매수수요를 감당할 수 없어 가격이 오를 수밖에 없다”고 말했다. 이 같은 상황에서 정부가 더이상 내놓을 것도 별로 없는 규제를 앞세워 강남 재건축 잡기에만 열을 올리는 것은 효과가 없다는 목소리가 점차 높아지고 있다. 김명수 가톨릭대 교수는 “재건축 억제에만 집착하기보다는 저밀도 단지를 중심으로 재건축을 풀어줘 공급과 수요를 어느 정도 맞춰줄 필요가 있다”며 “강남과 다른 지역간의 부동산 양극화를 해소하는 방향으로 정책전환이 필요하다”고 조언했다. 입력시간 : 2006/03/03 17:13