수도권 주택건설에 따른 개발이익이 최소 62조원이라는 국토연구원의 보고서는 강력한 토지공개념제도를 다시 도입해 미래에 발생할 개발이익을 적극 환수하라는 주장을 담고 있다. 토지공개념 도입론자들은 막대한 개발이익을 제대로 환수하지 않을 경우 부동산 투기심리를 잡지 못하는 것은 물론 부동산보유와 개발에 따른 부(富)의 편중과 이에 따른 사회ㆍ경제적 갈등이 커진다고 주장하고 있다. 그러나 일부에서는 개발부담금제 등 공개념제도가 부동산시장을 위축시키고 가뜩이나 침체된 내수경기를 더욱 악화시킬 수 있어 17대 개원국회에서 제도 부활을 둘러싼 논란은 더욱 증폭될 것으로 보인다. 지난해 말 개발부담금제 부활을 담은 법안이 정기국회에 제출됐으나 정치권의 반대에 부딪혀 무산된 것도 경기활성화를 위해 불가피한 선택이라는 의견이 지배적이었기 때문이다.
◇주택업체, 아파트 1가구당 최대 1억5,000만원 이익 남겨=보고서 내용 가운데 주목되는 대목은 최근 논란이 되고 있는 아파트 건설원가를 추산했다는 점이다. 물론 연구원의 추정치지만 국책연구기관의 분석인 점을 감안하면 신뢰도는 매우 높다. 조사대상은 수도권 1급 신흥주거지로 각광받고 있는 용인 죽전과 부천 상동ㆍ남양주 호평 등 3개택지개발지구에서 아파트를 분양한 9개주택업체였다. 죽전지구의 경우 A사는 작년 3월 46평형의 분양가를 4억500만원으로 책정했다. 그러나 땅값과 건축비ㆍ기타 비용을 합친 건설원가는 총2억4,965만원이었다. 가구당 1억5,535만원의 이익을 취한 셈이다. 죽전지구는 최근 공정거래위원회로부터 가격담합조사를 받고 있는 곳이다. 지난 2000년 분양된 부천상동지구는 30평형대 아파트에서 971만~559만원의 세전이익이 발생했고, 남양주 호평지구도 가구당 2,000만원 안팎의 차익을 남겼다.
◇국민부담률에 턱없이 부족한 개발이익 환수율=막대한 개발이익에 비해 개발이익 환수장치는 매우 미흡한 실정이다. 부동산 보유세 과표(세금부과기준금액)가 실거래가의 30%에 불과한데다 각종 비과세대상이 많고 부동산에 대한 준조세(각종 부담금)도 규제완화를 이유로 대거 축소됐기 때문이다. 국토연구원이 추정한 실질 개발이익환수율은 5%수준. 지난 80년부터 2001년까지 22년간 땅값상승으로 개발이익이 1,284조원이었으나 개발이익환수액(거래세+보유세+각종 부담금)은 113조원에 그쳤다. 그나마 실거래가로 환산한 실질 환수율은 5%에도 못 미친다는 것이 연구원의 분석이다. 이는 총조세와 사회보장성보험비용을 모두 합친 국민부담률 26%(2003년기준)의 25%에 불과한 수준으로 부동산개발이익에 대한 적극적인 환수장치가 마련되지 않으면 소득재분배구조가 왜곡돼 사회경제적 불안요인으로 작용할 것으로 우려되고 있다. 연구원은 이에 따라 앞으로 행정수도이전과 토지규제완화, 주택 500만가구건설, 각종 국책사업이 진행될 경우 개발이익은 천문학적으로 불어날 것으로 보인다며 개발부담금제부활 등 개발이익환수제도 마련이 요구된다고 지적했다.
◇개발부담금제 부활이 집값 영향줄까=개발부담금제 재도입 법안이 작년 말 국회에서 무산된 것은 사업자에 부과된 부담금이 결국 소비자부담으로 전가된다는 목소리가 더 컸기 대문이었다. 그러나 개발부담금제도 부활이 집값이 미치는 영향은 미미한 것으로 나타났다. 개발이익의 25%을 환수한다지만 부과기준금액이 시장가격의 60%수준인 공시시가로 산정되기 때문이다. 개발사업수익률이 20%라고 치면 소비자부담전가율은 3%에 불과하다. 실제로 지난 2001년과 2002년 수도권에서 각각 30만가구와 38만가구의 주택이 공급됐으나 수도권 택지개발사업에 따른 개발부담금 징수액은 15억원과 21억원에 그쳐 주택분양가격에 인상요인은 1%에도 미치지 못했다고 연구원은 분석했다.
<권구찬기자 chans@sed.co.kr>
