최근 부동산에 대한 유권자의 관심이 높아지자 각 당의 지방선거 후보자들이 아파트 반값이니, 3분의2 분양이니 하는 공약과 함께 토지임대부 분양이나 환매조건부 분양 같은 주택공급제도의 개선책을 내놓고 있다. 일면의 타당성이 없지는 않아 보이나 현실성 있는 대안은 아닌 듯하다.
토지임대부 분양은 아파트에서 토지가격을 제외하고 분양하는 방식이다. 매우 낮은 가격으로 분양할 수 있는 점이 장점일 것이다. 그러나 엄청난 택지비용을 공급자가 감당해야 하는 문제가 있다. 그 비용을 입주자에게 임대료로 부담시킬 수도 있겠지만 그렇게 되면 임대주택과 다를 바가 없어진다. 차라리 중대형 임대아파트 공급을 대폭 늘리는 것이 솔직한 태도일 것이다.
환매조건부 분양은 입주자가 분양받은 주택을 팔 때 공급자에게 되파는 조건으로 분양하는 것이다. 이 같은 공급방식이 일반화된다면 주택가격 상승률을 이자율 수준으로 안정시킬 수 있는 장점이 있다.
그러나 주거수단보다는 재산증식수단으로 주택을 보는 고정관념이 있는 한 이런 아파트가 어느 정도의 수요를 창출할 수 있을지는 미지수이다. 환매조건이 붙는다고 건설원가가 줄어드는 것도 아니다. 국민의 정서와 관념을 생각하면 토지ㆍ건물 모두 자유롭게 소유하고 매매할 수 있되 재건축은 공공이 시행하도록 주택공급자에게 지상권을 유보하는 이른바 ‘지상권유보부 분양제도’가 더 적합할 듯하다.
어떤 정책이든 지향하는 목표의 정당성 못지않게 현실 적합성 또한 중요하다. 우리나라에서는 왜 갓 지은 새 아파트보다 낡은 아파트가 더 비싼 것일까. 강남의 아파트는 지은 지 10년간은 새집이라 오르고 그 뒤 10년간은 재건축 기대로 오르고 있다.
아파트 가격을 상승시키는 데는 수많은 사회경제적 요인이 있지만 핵심은 시세차익이고 그중 가장 큰 것은 재건축 초과이익이다. 그런 의미에서 ‘재건축 초과이익환수법’ 제정이 우리 국민의 주택관념을 바꾸는 출발점이 될 것이라고 본다.
분양가의 인하문제는 택지조성비의 절감과 기반시설비용의 합리적 분담, 분양가 검증제도의 도입 등 아파트 분양원가를 줄이는 방향에서 노력할 일이다.
