부동산 시장에는 '정부 정책에 맞서지 마라'라는 격언이 있다. 부동산은 정부 정책이 가장 큰 변수라는 얘기다. 부동산 정책을 거스르는 투자는 가급적 삼가라는 뜻과도 통한다. 이는 과거 부동산 시장이 정부 규제에 따라 움직일 때 금과옥조처럼 여겨졌다.
지금은 어떨까. 부동산 시장이 변했다. 변하지 않은 것은 정부뿐이다. 지난 1일 발표된 '건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안'을 보고 든 확신이다.
정부는 올해 들어서만 벌써 네 번째 대책을 내놓았다. 과거 참여정부 때 묶었던 부동산 정책 가운데 '분양가상한제'빼고 풀 수 있는 것은 다 풀었다는 얘기가 나올 정도다. 하지만 매번 대책을 내놓을 때마다 약발은 먹히지 않았다. 시장이 외면했기 때문이다.
최근 대책에는 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 '2년 거주'폐지가 포함됐다. 주택 매수자의 취득세 감면에 이어 매도자의 양도세 감면을 통해 꽉 막힌 주택거래의 숨통을 틔워보자는 의도다.
그러나 정작 시장은 정부의 의도와는 반대로 가고 있다. 앞으로 집값이 오른다는 확신이 없는 상태에서 주택을 사려는 사람은 없고 팔려는 사람들의 문의만 잇따르고 있다. 주택 매물만 쌓여 가격 하락을 부추길 수 있다는 전망까지 나온다.
최근 주택시장은 패러다임의 전환기다. 수도권을 제외하고는 주택 보급률 100%를 넘어선 상황에서 1~2인 가구 증가, 중소형 주택 선호 등 소비자들의 다양한 욕구가 쏟아지고 있다. 시장은 '정책'보다'가격'이라는 변수에 의해 움직인다.
하지만 정부 정책은 전혀 변하지 않았다. 과거처럼 규제와 완화를 반복하고 있을 뿐이다. 부동산 대책 중 가장 확실한 카드로 여겨졌던 세제 완화가 시장에 먹혀들지 않는 것도 이 때문이다. 전셋값 상승 등 시장 불안요인도 패러다임의 전환기에 정부 정책이 시장을 제대로 읽지 못한 탓이 크다.
부동산 정책이 효과를 보려면 시장을 보는 정부 인식부터 바꿔야 한다. 정부 정책으로 시장을 좌지우지할 수 있다는 오만을 버리고 시장 속으로 들어가야 한다. 그렇지 않으면 앞으로도 계속 시장에 끌려 다니며 뒷북만 치게 될 것이다.
