양도세 감면 문답풀이

정부가 침체된 주택경기를 살리기 위해 ‘양도소득세 한시적 감면’ 카드를 내놓았지만 아직도 헷갈리는 부분이 적지 않다. 특히 미분양 아파트와 신규 분양 아파트를 올해 매입하면 5년간 양도소득세를 아예 내지 않거나 50% 감면 받을 수 있게 한 정책과 관련해 지역이나 주택면적에 따라 제한사항이 많아 적잖은 혼선이 야기되고 있는 것이 사실이다. 양도세 감면 조치에서 자주 제기되는 궁금증을 문답식으로 정리해본다. Q. 새로 짓는 아파트의 재건축ㆍ재개발 조합원 분양분도 양도세 면제(감면) 대상인가. A. 재건축ㆍ재개발 조합원에게 분양되는 신축 주택은 양도세 감면 대상이 아니다. 조합원 분양분은 기존 주택에 대한 소유권이 연장되는 것이지 새로 분양을 받는 개념이 아니기 때문이다. 때문에 재건축ㆍ재개발 아파트의 일반 분양분은 양도세가 면제(감면)되지만 조합원 분양분은 혜택이 없다. Q. 분양 받은 뒤 최소한 얼마 동안 보유해야 하는 기준이 있나. A. 최소 보유기간에 대한 제한은 없다. 전매제한 기간이 없는 민간주택의 경우 올해 말까지 미분양 주택을 사거나 신규 분양을 받으면 취득한 다음날 팔아서 차익을 남겨도 감세 혜택을 받을 수 있어 논란이 되는 부분이기도 하다. 다만 전매제한 기간은 그대로 적용되기 때문에 섣부른 매매에 앞서 전매기한부터 확인해볼 필요가 있다. Q. 전용면적이 149㎡(45평)를 넘는 대형 주택도 양도소득세를 감면 받을 수 있나. A. 과밀억제권역 내 149㎡의 아파트는 양도세 50% 감면 혜택을 받지 못한다. 분양면적으로는 60평 규모에 달하는 고가 아파트에까지 감세 혜택을 줄 필요는 없다는 판단에서다. 하지만 과밀억제권역 규제대상이 아닌 곳에서는 아파트 면적에 상관없이 세금 감면을 받을 수 있다. Q. 양도세 면제(감면) 기준 5년은 언제부터 계산되나. A. 계약체결일이 기준이 된다. 올해 안에 잔금을 다 치르지 않더라도 분양계약을 체결하면 혜택을 받게 된다. 하지만 취득 후 5년이라는 기간은 분양계약일이 아닌 취득일 기준으로 계산된다. 취득일은 잔금을 치른 날과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이다. 따라서 오는 3월1일 분양계약을 한 미분양 아파트에 입주해 2010년 1월1일 잔금을 치른다면 2014년 말까지 팔면 된다는 얘기다. Q. 민간 미분양 해소가 목적라는데 공공주택도 양도세를 감면 받을 수 있나. A. 공공주택도 양도세 면제 대상이다. 비과밀억제권역의 85㎡ 이하 공공주택은 현재 전매제한 기간이 3년이므로 전매제한 기간을 넘기고 5년 이내에 매도하면 양도세를 물지 않아도 된다. Q. 10년 뒤 분양 전환이 가능한 공공임대 등 현재 공급되는 임대주택 가운데 분양물량으로 바뀌는 물량은 양도세 감면 대상에 포함되나. A. 10년 공공임대주택은 10년 임대기간이 끝나야 분양 전환되는 주택이다. 실제 매매계약은 10년 뒤에 이뤄지는 것이다. 올해 체결하는 계약은 임대차계약일 뿐이므로 감면 혜택은 받지 못한다.