■ 상업용 부동산 경제 새 뇌관 되나<br>소형오피스 공실률 20% 육박 과도한 대출안고 건물 산 투자자<br> 경매등에 알짜 매물 쏟아내<br>경기 후행적·신규 공급도 늘어 시장 한파 더 오래갈수도
2년여간의 리모델링 공사를 거쳐 지난 2009년 11월 새롭게 문을 연 서울역 앞 '서울스퀘어(옛 대우그룹 빌딩)'는 개장한 지 5개월이 지났지만 전체 연면적 13만2,806㎡ 중 7만㎡가량이 여전히 비어 있다. 현재 이 건물에는 LG전자 등 3~4개 기업이 입주해 있지만 전체 19개 층으로 구성된 오피스 중 11개 층은 아직도 주인을 찾지 못했다.
주택시장에 이어 상가ㆍ오피스 등 상업용 부동산시장에도 한파가 몰아치고 있다.
한때 1%를 밑돌았던 서울 핵심 지역의 오피스 공실률도 올라가고 있다. 알짜 수익 부동산의 대명사인 강남 지역 상가들도 임대가 나가지 않아 빈 상가가 눈에 띈다.
이런 가운데 약 200조원이 넘는 상업용 부동산 대출 부실 우려가 커지고 있다. 특히 상업용 부동산은 거시경기에 민감하면서도 후행하는 성격을 띤다. 즉 경기호전 지표들이 나오고 있지만 상업용 부동산시장에서의 냉기는 더 오래갈 수 있다는 이야기다.
◇강남 알짜 빌딩도 반토막에 경매=중소형 오피스나 상가시장은 사정이 더 좋지 않다.
경매시장에서는 감정가 대비 절반 이하로 떨어진 상가 매물이 나타나고 있다. 지난해 11월 경매에 부쳐진 지하철 9호선 신논현역 인근의 한 상가(공급면적 457㎡)는 최초 감정가가 100억원에 달했지만 5번이나 유찰된 끝에 현재는 최저입찰가가 40억9,600만원까지 떨어졌다.
강은 지지옥션 팀장은 "과다한 대출을 끼고 상가를 매입한 투자자의 경우 이자부담을 이기지 못하고 헐값에 상가를 내놓는 사례가 늘고 있다"고 말했다.
소형 오피스 역시 문제다. 상업용 부동산은 수익률이 급격히 낮아지면서 텅텅 빈 곳이 많다. 홍순만 신영에셋 이사는 "연면적 1만㎡ 이하 소형 오피스의 경우 공실률이 20%에 육박하는 빌딩도 쉽게 찾아볼 수 있다"고 전했다.
홍지은 새빌스코리아 팀장은 이에 대해 "현재 매물로 나와 있는 서울 오피스 빌딩 대부분이 비(非)도심권 중소형 빌딩"이라며 "올해부터 여의도ㆍ상암동 등지에서 공급물량이 쏟아지기 때문에 이전에 미리 물건을 내놓으려는 매도자가 많다"고 설명했다.
◇오피스 공실률도 증가=가장 안정적인 수익을 올릴 수 있는 도심의 대형 오피스 역시 부동산 경기 침체와 공급과잉 여파로 공실률이 증가하고 있다.
국토해양부에 따르면 지난해 1ㆍ4분기 6.6%였던 오피스빌딩 공실률은 올 1ㆍ4분기 9.4%까지 상승했다.
빌딩 컨설팅 업체인 ERA코리아의 장진택 이사는 "실물경기가 침체되는 상황에서 오피스 등 상업용 부동산의 공급이 급격히 늘어나 공실률이 높아지고 있다"며 "2~3년 전 신축계획을 수립한 대형 오피스 대부분이 자금조달에 애를 먹어 사업이 늦어지고 있다"고 지적했다.
◇경기후행적…시장 회복 더뎌=상업용 부동산시장은 일반 주택시장과 달리 경기에 민감하면서도 회복은 후행적이다. 특히 2007년 경기가 절정에 달했을 때 인허가ㆍ착공되기 시작한 물량이 올해에도 공급되면 수요와 공급의 미스매치는 올해 절정에 달할 가능성이 크다.
알투코리아에 따르면 서울 지역 사무실 공급면적은 2009년 34만6,000㎡에서 올해는 이보다 두배 이상 늘어난 82만8,000㎡, 내년에는 111만1,100㎡로 급증한다. 게다가 송도ㆍ판교 등 대규모 아파트 시설 내 근린상가 공급 역시 꾸준히 늘어나고 있다.
한국은행의 한 관계자는 "상업용 부동산시장은 경기후행적 성격을 띠고 있어 경기가 회복되고 나서 6개월에서 1년 후에 회복 시차가 있다"며 "2010년 중 실물경기가 회복되면 그 이후에 시차를 두고 상업용 부동산시장도 살아날 것"이라고 설명했다.
