얼마 전 P씨는 시세가 3억원 가량인 전원주택을 2억원에 낙찰 받았다. 물건 소재지는 경기도 남양주시 양수리 인근으로 매물이 워낙 귀한 지역이라 경매시장에서도 물건을 쉽게 찾아 볼 수 없던 곳이다.
P씨 역시 낙찰 받기까지 모든 것이 순탄한 것은 아니었다. 법원의 물건명세서에 은행의 근저당 설정일보다 빠른 선순위 전입자 서모씨가 표시돼 있었기 때문이다. 경매에서는 선순위 임차인이 법원에 배당요구를 하지 않았거나, 확정일자가 늦어서 전세금을 전부 배당 받지 못하면 낙찰자는 임차인의 전세금을 물어줘야 한다. 이런 이유로 경매물건 중 은행 근저당보다 먼저 전입 신고된 사람이 있으면 무조건 기피하는 경우가 많다.
P씨는 해당 면사무소를 찾아가 전입세대열람을 한 결과 서씨가 은행보다 먼저 전입된 것은 틀림없는 사실이었다. 하지만 이웃 주민을 통해 해당 주택의 전소유자인 서씨가 현재는 그 집에서 살지 않고 인근의 무허가 주택에 거주하고 있다는 새로운 사실을 알게 됐다.
사연인즉 서씨가 오래 전 이미 경매주택에서는 이사를 나왔으나, 실제 거주하는 집이 무허가 주택이라 주소이전이 되지 않자 주민등록을 그대로 남겨 둔 상태였다.
주택임대차보호법상 임차인이 진정한 대항력을 인정 받기 위해서는 은행의 근저당 설정일 보다 먼저 전입신고를 하고 실제 거주를 해야 한다. 하지만 전입신고만 하고 임차인이 해당 부동산에 거주하지 않는다면 주택임대차보호법상의 대항력은 인정되지 않는다.
주거용 부동산에 입찰할 때 동사무소를 통한 전입세대 열람은 반드시 확인해야 하는 필수 사항이다. 대부분의 입찰자들은 말소기준등기 보다 빠른 선 순위 전입자가 있으면 입찰 자체를 포기하는 경우가 많다. 하지만 선 순위로 전입 신고된 사람이 있다고 하더라도 부동산을 점유하고 있지 않으면 대항력은 인정 되지 않는다. 따라서 경매 부동산의 임대차 조사를 할 때에는 임차인 전입일자 뿐만 아니라 실제 거주 여부까지도 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 일반적으로 전입날짜가 아주 오래된 사람이나 방 개수에 비해 지나치게 많은 전입자가 있으면 상당수는 전입신고만 한 체 실제 거주하지 않는 경우가 많기 때문이다.
