■재개발·재건축 기준 완화되면… <br>용적률 법적 상한선까지 확대… 서울 15만호 추가공급 가능<br>임대주택 의무비율 없애고 연면적 증가분만큼만 신축<br>토지소유 요건 80%로 완화… 개인 재산권 침해 우려 많아
이재오 특임장관 등이 추진하고 있는 주택관련법 개정안은 재개발ㆍ재건축사업 활성화를 통해 서민층의 주거안정을 위한 주택을 조기 공급하겠다는 것이 골자다. 그동안 재개발ㆍ재건축사업은 사업성 부족, 조합의 비리, 행정절차 지연 등으로 추진이 지지부진하다는 문제점을 안고 있었다.
재개발ㆍ재건축 전문가들은 개정안의 취지에 대해 환영과 우려의 뜻을 동시에 밝혔다. 전영진 예스하우스 대표는 "사업의 걸림돌은 제거하고 행정 편의성은 개선하는 쪽으로 관련법을 개정해 주택공급을 늘리겠다는 취지"라며 "다만 일부 법안은 상충되는 등 논란의 소지가 있는 만큼 입법과정에서 충분히 논의돼야 할 것"이라고 말했다.
◇용적률, 법적 상한선까지 확대=개정안은 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)에 정해진 상한선 내에서 지방자치단체가 조례로 정하는 용적률을 법적 상한선까지 확대하는 한편 용도지역 상향을 통해 주택공급을 늘리는 것을 목표로 하고 있다.
현재 제1종 주거지역의 경우 국계법상 용적률은 200%까지 가능하지만 서울시 조례는 150%까지만 허용하고 있다. 이를 법적 상한선까지 적용하면 기존보다 용적률이 50% 늘어나고 이 증가분의 일부를 임대주택으로 활용하겠다는 것이다.
김진수 건국대 행정대학원 교수의 시뮬레이션에 따르면 용적률을 법적 상한선까지 올릴 경우 전용면적 85㎡ 중형 아파트를 기준으로 서울시에서 9만5,000가구의 주택을 추가로 공급할 수 있다. 이럴 경우 증가 주택을 모두 85㎡ 이하 중소형으로 짓고 이중 일부를 소형임대로 활용해 영세서민에게 제공하면 서울에서만도 15만가구 이상의 주택을 공급할 수 있다는 주장이다. 소형 임대의 주택형을 전용 60㎡ 이하로 공급하면 가구 수는 더 늘어난다.
◇임대주택 의무비율 산정방식 변경=개정안은 재개발ㆍ재건축사업 조합들이 가장 민감하게 반응하는 임대주택 의무비율 산정방식을 변경하는 내용을 담고 있다. 현행 임대주택 의무비율의 경우 신축되는 전체 가구 수의 17%를 의무적으로 짓도록 했지만 앞으로는 기존 주택 연면적 대비 사업으로 증가하는 연면적으로 바뀌게 된다.
증가하는 연면적 기준으로 의무비율 산정방식이 바뀌면 사업성과 관계없이 획일적으로 임대주택을 지어야 하는 부담에서 벗어나 기존보다 사업성이 개선된다는 것이 전문가들의 분석이다. 재개발ㆍ재건축조합은 일반분양으로 수익을 내 조합원들의 분담금을 낮추는 방식으로 사업을 추진하는 만큼 사업성 개선과 함께 사업추진이 활기를 띨 것이라는 전망이다.
◇기존 법안과 상충 및 재산권침해 논란도=이번 개정안은 전반적으로 재개발ㆍ재건축사업성을 개선하고 행정절차를 간소화해 사업의 속도를 빨라지게 한 것이 특징이다.
용적률 상향, 임대주택 의무비율 산정방식 변경 외에도 ▦정비구역 지정 후 추진위원회를 생략하고 바로 조합 설립 ▦재개발 조합설립 요건을 토지 등 소유자의 3분의2 이상으로 완화(기존 4분의3) ▦단독주택 재건축 동의요건에서 동별 요건 삭제 ▦단독주택 토지 소유자에게 조합원 자격 부여 ▦사업인가 등 각종 인허가 신청시 지자체가 30일(또는 60일 이내) 인가 여부 및 처리지연 사유를 통보하지 않을 경우 자동 인가 ▦조합임원 해임총회 발의요건 강화 등을 담고 있다.
하지만 일부 내용의 경우 위헌 소지 등 법적으로 상충되는 법안도 있다는 지적이 나온다. 지역ㆍ직장 주택조합의 매도청구 요건을 완화한 것이 대표적이다. 현행 주택법에는 주택건설 사업을 하기 위해서는 토지를 100% 소유해야 하고 부당하게 토지대금을 요구하는 행위(일명 알박기)의 경우 95%만 확보하면 사업이 가능하도록 돼 있다.
개정안은 80%만 확보해도 가능하도록 기준을 완화했다. 전문가들은 "개인의 재산권을 침해한 채 재개발사업을 추진한다"는 반발을 부를 수 있다고 지적했다.
