Q=재개발ㆍ재건축 사업에서 일반분양을 받는 것과 조합원이 되는 것의 차이를 알고 싶습니다. 지분을 매입해 조합원이 되면 좋은 아파트를 받지만 초기 투자자금이 높고 일반분양을 받으면 이와 반대가 되는 것으로 알고 있는데 자세하게 설명해주세요.
A=주택을 개발하기 위해서는 ‘시행자’라고 불리는 사업 주체가 필요합니다. 땅을 소유한 시행자가 시공사나 분양규모 등을 결정해 이익을 창출하기 때문입니다.
통상 재개발ㆍ재건축 사업에서는 집이나 땅 주인이 조합을 결성하고 이들이 시행자가 됩니다. 시공사를 사업 주체로 인식하는 경우가 많은데 이는 잘못 이해하고 있는 것입니다. 시공사는 도급계약에 따른 공사비를 받을 뿐 사업의 성패에 따른 책임과 권리는 해당 지역의 조합원이 져야 하기 때문입니다.
따라서 지분을 매입해 조합원이 된다는 것은 해당 사업에서 시행자가 된다는 의미입니다. 사업자인 조합원은 아파트 사업을 하면서 우선 본인이 아파트를 배정 받고 남는 물량을 일반인에게 매도하는 것입니다. 조합원이 아파트를 ‘파는 사람’이라면 일반분양자는 아파트를 ‘구입하는 사람’이 되는 셈입니다.
때문에 조합원이 되면 사업 성공 여부에 따라 얻는 이익이 달라집니다. 대개 일반분양 물량이 많거나 일반분양가가 높아도 분양이 잘되면 그만큼 벌어들이는 돈이 많아져 사업이 성공적으로 이뤄졌다고 평가합니다.
조합원 지위를 얻으면 고층 이상 중대형 물량을 받을 수 있다는 게 가장 큰 장점입니다. 또 조합원 지위가 자동 승계되므로 매매가 자유롭고 청약통장에 가입하지 않아도 된다는 점도 특징입니다. 다만 조합원이 되면 사업에서 주체 역할을 담당해야 하기 때문에 사업 진행에서 고려해야 할 점이 많으며 지분에 대한 정확한 이해와 계산 없이 매입하면 손해를 볼 수 있다는 것이 단점입니다. 재개발ㆍ재건축의 특성상 사업이 기약 없이 늦어질 수도 있습니다.
이에 반해 일반분양은 ‘소비자’이므로 상대적으로 계산해야 할 점이 적습니다. 또 일반분양 단계에 이르면 주택 사업이 거의 마무리된 단계이므로 사업이 미뤄질 우려가 거의 없습니다. 다만 전체 물량에 비해 조합원 수가 많은 구역이라면 ‘높고 넓은’ 집을 구하기 어려운 점이 단점이 될 수 있으며 총투자액 역시 지분을 직접 살 때보다 높은 경우가 발생할 수도 있습니다.
