'영원한 블루칩' 한강변 투자 유망지역 빅3는?

SetSectionName(); '영원한 블루칩' 한강변 투자 유망지역 빅3는? [다트머니] 서일범기자 squiz@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); ImageView('','GisaImgNum_2','default','260'); ImageView('','GisaImgNum_3','default','260');

'한강에 살어리랏다' 서울에서 가장 비싼 아파트 중 하나로 꼽히는 삼성동 '아이파크'에서는 지난해 말 주변 부동산시장을 깜짝 놀라게 한 거래가 2건 이뤄졌다. 같은 크기의 집값이 23억원이나 벌어져 거래가 이뤄졌기 때문이다. 이 단지 7층에 위치한 전용 196㎡형은 33억원에 매매 계약을 맺었지만 동일한 면적의 28층 집은 56억3,000만원에 새주인을 찾았다. '한강조망권 값'만 23억원에 달한 셈이다. 서울에서 한강 조망이 가능한 주거지역으로는 ▦잠실 ▦압구정 ▦반포 ▦흑석뉴타운 ▦여의도 ▦마포 ▦용산 ▦한남뉴타운 ▦옥수ㆍ금호동 ▦성수지구 ▦자양동 등이 꼽힌다. 서울을 동서로 관통해 흐르는 한강의 길이만큼이나 주변에 걸쳐진 주거지역도 많다. 이 중 최고의 한강변 주택지는 어디일까. 부동산 전문가 8명에게 조망권, 입지, 투자 수익성 등을 종합적으로 고려해 최고의 한강변 주거지 3곳을 선정해달라는 다소 어려운(?) 질문을 던져봤다. 설문에 참여한 곽창석 나비에셋 대표는 "어떤 요소에 가중치를 두느냐에 따라 대답 역시 달라질 수밖에 없다"며 "한강 인근 주거지는 투자금액이 비싸고 재정비 사업이 완료될 때까지 오랜 시일이 걸릴 것으로 예상되므로 이를 고려한 투자에 나서는 게 가장 중요하다"고 조언했다. 전문가들이 꼽은 한강변 투자유망지역을 소개한다. 조망권·수익성 두루 갖춘 압구정·용산·반포가 '1순위' ■ 전문가들이 꼽은 한강변 투자유망지역 생활편의성 탁월·개발호재까지 겹쳐 금융위기 직후에도 꾸준한 강세 유지 재개발지역·한남·흑석뉴타운 등은 사업성 떨어져 상대적으로 낮은 점수 지난 2월 대우건설은 동작구 흑석동과 강동구 둔촌동에서'흑석푸르지오'와 '둔촌푸르지오'를 각각 공급했다. 이 두 단지는 3.3㎡당 평균 분양가가 2,000만원 내외로 비슷했고 지하철9호선 개통의 수혜지로 꼽히는 등 입지여건도 우열을 가리기 힘들었다. 하지만 분양결과는 딴판이었다. 흑석푸르지오가 최고경쟁률 63대1을 기록하며 전 주택형이 1순위에서 마감된 반면 둔촌푸르지오는 84㎡형(이하 전용)이 당해지역에서 미달됐다. 평균경쟁률은 2대1에도 미치지 못했다. 두 단지의 청약결과가 이처럼 크게 차이가 났던 이유는 무엇일까. 대우건설 관계자는 "한강 조망 여부가 결정적 차이를 만들었다"고 말했다. 서울 부동산시장의 영원한 '블루칩'인 한강변 주택지가 다시 한 번 주목 받고 있다. 부동산 경기 침체 속에서도 한강 조망이 확보되는 아파트는 꾸준한 강세를 보이며 시장을 이끌고 있기 때문이다. 특히 여의도, 용산, 압구정, 반포, 잠실, 성수지구, 흑석ㆍ한남뉴타운 등 한강변 주요 지역들에서는 대부분 재건축ㆍ재개발사업이 추진되고 있다. 한강이 향후 20년 동안 부동산 시장의 '대세'가 될 것이란 전망이 나오는 이유다. 김호철 단국대 부동산학과 교수는 "조망권이 고급 주거지의 기준이 되는 사례는 외국에서도 흔히 찾아볼 수 있다"며 "다만 한강은 길이가 워낙 길어 지역ㆍ입지 별로 다양한 주거 유형이 나타날 수 있다"고 말했다. 같은 한강변에 투자해도 어디를 고르느냐에 따라 투자수익률이 달라질 수 있다는 것이다. ◇투자 '1순위'는 압구정ㆍ용산ㆍ반포= 조망과 수익성 등을 두루 고려한 최고의 한강변 투자처는 어디일까. 설문에 참여한 8명의 부동산 전문가들은 압구정ㆍ용산ㆍ반포를 최고의 '블루칩'으로 꼽았다. 1위표와 2위표를 각각 4 표씩 받은 압구정이 종합 1위를 차지했고 1위표 3개를 받은 용산이 종합2위, 반포는 1~3위 표를 고르게 받아 종합 3위를 기록했다. 이들 지역은 우선 생활편의성 측면에서 다른 지역보다 후한 점수를 받았다. 강남구 압구정동에 대해 함영진 부동산써브 실장은 "지형 자체가 북쪽으로 돌출돼 있어 재건축 시 동ㆍ서ㆍ북향으로 모두 한강을 조망할 수 있는 탁월한 장점이 있다"며 "전통적으로 부촌의 이미지를 가지고 있고 교통ㆍ학군 등 흠잡을 곳이 거의 없다"고 말했다. 이러한 기대감은 가격에도 반영돼 있다. 압구정 현대1차 110㎡형의 매매가는 18억원 선에 달한다. 인근 L공인 관계자는 "금융위기 직후에도 압구정 일대 아파트값은 꿈쩍도 하지 않았다"며 "재건축만 이뤄지면 도곡동 타워팰리스나 삼성동 아이파크를 웃도는 시세가 형성될 가능성이 높다"고 내다봤다. 문제는 올 하반기로 예정된 서울시의 지구단위계획 발표다. 일단 서울시는 용적률 300%를 상한 적용하는 대신 기부채납(땅의 일부를 떼어 내 공원 등으로 만드는 것) 25%라는 밑그림을 그려둔 상태다. 이 경우 일반분양 물량이 크게 줄어 사업성이 낮아질 수 있기 때문에 주민들이 사업 자체를 포기할 수 있다는 전망도 나온다. 용산은 국제업무지구 조성과 미군기지 이전에 따른 공원화 사업 등 굵직한 개발사업에 따른 시너지 효과가 좋은 점수를 받았다. 순수하게 한강 조망만 따지면 용산권으로 분류되는 동ㆍ서부이촌동이 최고라는 평가도 나왔다. 박합수 국민은행 PB팀장은 "강남권이 독차지해온 부촌의 명성이 향후 용산지역으로 옮겨 올 가능성이 매우 높아 서울을 대표하는 주거 랜드마크가 될 것"이라고 말했다. 하지만 국제업무지구 사업이 PF조달에 난항을 겪고 있어 사업이 지연될 가능성이 높은 점은 부담으로 지적됐다. 또한 이 사업의 시행자인 드림허브는 초고층 랜드마크 빌딩 건립을 취소하는 대신 주거시설을 늘리는 제2의 개발안을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 곽창석 나비에셋 대표는 "용산 개발사업에 주거시설이 크게 늘어나면 결국 뉴타운 사업과 다를 바가 없어지게 된다"며 "이 경우 랜드마크 주거지로서 희소성은 떨어질 것"이라고 했다. 반포지구는 학군 등 생활편의성이 두드러진다는 평가다. 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "이 일대는 저층 아파트가 많아 사업성이 좋다는 점이 또 다른 매력"이라며 "9호선 개통으로 대중교통시설이 확충된 점도 장점"이라고 분석했다. 다만 이 지역은 재건축에 대한 주민들의 적극성이 떨어져 사업이 늦어질 수 있는 게 단점으로 지적된다. 현재 반포주공1단지 84㎡형의 시세는 18억원 선이다. ◇재개발 지역은 사업성이 관건= 이번 설문 결과 한강변 뉴타운ㆍ재개발 구역은 강남권 재건축 단지에 비해 상대적으로 낮은 점수를 얻었다. 성동구 옥수ㆍ금호동은 물론이고 한남ㆍ흑석뉴타운마저도 유망지역 3선에 단 1곳도 이름을 올리지 못했다. 부동산 전문가들은 이처럼 낮은 평가를 받은 가장 큰 이유는 '사업성'이라고 입을 모았다. 김재언 삼성증권 부동산 전문위원은 "한남뉴타운의 경우 강남과 마주보고 한강 조망이 확보돼 입지적 강점이 부각될 수 있다"면서도 "지분쪼개기가 심하게 이뤄진데다 용적률이 낮아 향후 사업추진 과정에 걸림돌이 될 수 있다"고 지적했다. 실제로 한남뉴타운에서는 한때 3.3㎡당 7,000만원을 넘던 소형 지분의 시세가 현재는 5,000만~6,000만원 대까지 떨어지고 거래 역시 뜸하다. 한강변의 유망 투자지로 꼽혔던 흑석뉴타운도 경기 침체의 직격탄을 맞았다. 지난해 1억원에 달했던 이 지역 새 아파트의 분양권 '프리미엄'은 현재 2,000만~3,000만원 수준으로 떨어졌다. 이나마도 호가일 뿐 매수세는 끊겼다는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 고준석 지점장은 "재개발 지역은 강남권 재건축과 비교해 교육환경 및 생활편의시설 면에서 낮은 평가를 받을 수밖에 없다"며 "사교육 여건 등이 개선돼 중산층 수요가 가세하지 않는 이상 가격 상승에 한계가 있다"고 말했다. 박상언 유앤알컨설팅 대표 역시 "강북권에 위치한 한강변 재개발 예정구역은 비교적 소액으로도 투자에 나설 수 있는 게 장점이지만 사업이 장기화될 개연성이 높다"고 평가했다. 한강변 투자 '하이 리스크-하이 리턴' 투자자금 비싸고 변수도 많지만 수요층 두터워 높은 수익 기대 부동산 전문가들은 한강변 부동산에 대한 투자는 결국 '하이 리스크-하이 리턴'식의 결과를 낳을 가능성이 높다고 분석했다. 수요층이 두터워 높은 수익을 기대할 수 있지만, 투자 자금이 비싸고 변수가 많아 정비사업이 완료될 때까지 얼마나 오랜 시일이 걸릴지 예측하기 어렵기 때문이다. 김규정 부동산114 부장은 "특히 압구정이나 반포 지역은 최소 10년 이상을 내다보는 장기 투자로 이어질 수 있다"며 "취ㆍ등록세와 양도세 등의 세금까지 고려하면 실거주를 염두에 두는 게 현명한 전략"이라고 설명했다. 한강 조망에만 '올인'한 나머지 시세보다 비싼 가격에 매매 계약을 체결하는 패착을 둘 수도 있다. 실제로 지난 2월 서울 성동구 금호동4가 '서울숲푸르지오' 85㎡형(18층)은 9억원에 매매가 이뤄져 인근 부동산 시장에서 화제가 되기도 했다. 현재 이 아파트 85㎡형의 시세는 한강 조망 여부에 따라 6억8,000만~8억5,000만원까지 다양하다. 금호동 P공인 관계자는 "조망권 프리미엄을 고려하더라도 3.3㎡당 3,000만원에 육박하는 거래가는 조금 비쌌다는 게 현지 부동산 관계자들의 전반적인 의견"이었다고 전했다. 김신조 내외주건 대표는 이에 대해 "한강변 아파트도 결국은 부동산 시장을 따라 움직일 수밖에 없다"며 "입지에 대한 분석은 물론 자금 조달 계획 및 부동산 경기 등을 면밀히 분석한 투자에 나서야 한다"고 조언했다. 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]