◎강남 노른자위 78평 삼각형 나대지/이용방법 모르고 돈도 부족해 방치/무거운 세금만 꼬박꼬박 내 속앓이/부동산개발 신탁회사에 개발의뢰/원룸 복합형 4층 오피스텔 건립/매월 임대료 수입만 580만원 올려서울 강남구 테헤란로변에서 길 안쪽으로 50m쯤 떨어진 곳에 78평짜리 짜투리 땅을 갖고 있던 오모씨는 이 땅 때문에 늘 답답했다. 테헤란로변의 노른자위 땅이지만 큰 길에서 조금 떨어진데다 삼각형 모양의 짜투리 땅이어서 어떻게 이용해야할지 난감했다. 잘만 개발하면 짭짤한 수입을 올릴 수 있을 것 같은데 마땅한 방법이 떠오르지 않았다. 주변 사람에게 물어보기도 하고 전문가를 찾아가보기도 했지만 뾰족한 방법이 없는데다 개발성공에 대한 확신이 없었다. 개발방법을 정하지 못한 것은 물론, 당장 건물을 지을 돈도 부족했다. 그 새 나대지로 방치된 땅은 무거운 세금만 안겨주었다. 오씨는 이 땅을 팔기로 했다. 그러나 공시지가만 13억원에 이르는 땅을 선뜻 사려는 사람이 없었다. 알짜배기 땅이 오씨에게는 애물단지인 셈이었다. 고민 끝에 오씨는 부동산신탁회사를 찾아갔다. 땅만 맡기면 개발에 관한 모든 것을 신탁회사가 해결한다는 것을 알게돼 주저없이 신탁회사를 이용하기로 했다.
이 땅을 맡은 대한부동산신탁은 먼저 지주의 의견을 듣고 입지여건과 땅의 모양, 가능한 건축방법 등에 관한 모든 사항을 정리했다.
컨설팅 결과, 주변에 특허청을 비롯해 기관과 기업체가 밀집돼 있어 독신 회사원을 위한 원룸형 주거공간을 만드는게 가장 부가가치가 높은 것으로 나타났다.
오피스텔의 임대료는 평당 1백80만원선이지만 원룸아파트는 이보다 훨신 높은 3백20만원 선이라는 사실이 중요한 착안점이 됐다. 이에따라 오피스텔로 건축하되 맨션개념을 많이 도입하고 원룸을 짓는 것으로 가닥을 잡았다.
건축규모는 4층 11가구. 부지의 용도는 일반상업지역에 속했으나 도시설계상 건물을 4층 이하로만 지을 수 있어 최적 개발규모를 산정했다. 지하층과 1층은 고급음식점 등 비교적 높은 임대수입을 올릴 수 있는 업종을 유치키로 했다.
이 곳이 일반상업지역이어서 흔히 업무 또는 상업용 빌딩 건립을 생각하기 쉬우나 원룸 복합형 오피스텔을 건립키로 결정한 것이다. 서울시 조례가 바뀌어 오피스텔에 도시가스를 설치할 수 있도록 된 것도 개발에 보탬이 됐다.
신탁사는 건물 완공후에도 건물의 종합관리를 맡아 복잡한 임대관리업무를 해주기로 했다.
철저한 시장분석과 수요자 욕구파악, 땅이라는 재료의 적절한 가공, 토지소유자에 대한 배려 등이 어울어져 개발에 대한 종합적인 계획이 완성됐다.
준공을 3개월 앞두고 임대신청을 받은 결과 무려 1백여명이 몰려들었다. 대성공이었다. 임대계약을 모두 마치고 건물은 착공 6개월만인 94년 2월 완공됐다.
오씨가 이 사업에 필요했던 돈은 신탁수수료 3천4백만원을 포함해 모두 4억4천3백72만원. 오씨가 충당할 수 있는 돈은 1억2천4백만원에 불과해 3억원 남짓한 자금이 부족했다.
부족한 돈은 신탁회사의 지원과 임대보증금으로 해결했다. 신탁회사가 6천2백만원을 연리 14%로 조달하고 나머지 2억5천7백만원은 임대보증금으로 충당했다.
임대료는 당초 모두 보증금으로 받을 계획이었지만 일부는 월세로 받도록 결졍했다. 임대분양 시작과 함께 1백% 완전분양돼 자금여유가 생긴 까닭이다.
보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율이 연 2할에 달하기 때문에 보증금을 받아 은행에 예치하는 것보다 월세로 바꾸는게 유리했다.
지하 1층 41.1평은 보증금 4천5백만원, 월세 1백50만원에 임대했다. 1층 32평은 보증금 5천3백60만원, 월세 2백만원에 각각 노래방과 일식당으로 계약했다.
2∼4층 원룸 오피스텔은 8∼10평형 11가구로 보증금 1천2백만∼1천8백만원, 월세 20만원에 임대계약을 마쳤다.
오씨는 손익계산서(표 참조)를 들여다보고 흐뭇했다. 고민거리던 땅에 1억8천6백만원을 투자, 매월 5백80만원의 임대수입을 올리게 된 것이다.
자신이 투입한 1억2천4백만원과 신탁회사에서 대출받은 6천2백만원에 대한 이자, 세금 등을 제외하더라도 매월 4백만원의 순수익이 보장됐다.
내버려뒀던 땅이 상당한 가치의 건물로 거듭나고 매월 임대수입이 들어오게 된 것이다.
오씨는 일일이 월세 받는 것이 귀찮아 당초 계획대로 신탁회사와 갑종관리신탁계약을 맺었다. 이는 신탁회사가 소유권을 비롯한 부동산의 일체를 대신 관리해주는 제도다.
신탁사는 매달 5백80만원의 월세를 받아 각종 공과금과 일부 이자를 뗀 후 5백여만원을 오씨 통장에 넣주고 있다. 게다가 신탁회사는 월세 수입으로 살 수 있는 고수익 금융상품까지 소개해주는 등 오씨에게 자금 운용방안을 조언해주고 있다.<자료제공:대한부동산신탁>
