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Q.=서울에 사는 50대 가장입니다. 요즘 수익형 부동산 투자가 인기라길래 이참에 원룸 건물을 보고 다니고 있습니다. 그러던 중 일반 원룸보다 땅 면적도 작고 건물규모도 크지 않은데 반해 원룸수가 꽤 많아 임대수익률이 연 8%나 되는 건물을 발견했습니다. 적극적으로 구입하려 하는데 혹시 주의할 점은 없는지요? A.=최근 오피스텔이나 도시형생활주택 등 원룸형 건물의 인기가 높습니다. 하지만 거래가나 신규분양가가 많이 올라 수익성 높은 건물을 찾기는 쉽지 않습니다. 이런 와중에 의뢰인께서 문의하신 형태의 건물에 관심을 가지는 투자자들이 늘었습니다. 대지면적이 200㎡(옛 60평) 이하로 작고 건물규모도 그리 크지 않은 데 원룸수가 20개를 넘는 건물입니다. 세전 연수익률이 7~8%에 달해 일반 원룸 수익률(5% 안팎)보다 훨씬 높기 때문입니다. 하지만 이런 매물은 정상적인 다가구형 원룸이 아니라 고시원형 원룸일 가능성이 높습니다. 다가구형 원룸은 원룸마다 취사나 세면시설이 갖춰져 독립적인 생활이 가능한 주거 시설입니다. 반면 고시원은 건축법상 근린생활시설로 분류되는 다중(多衆) 이용시설로 취사, 세면시설을 공동으로 쓸 수 있을 뿐 각 방마다 독립적인 시설을 갖출 순 없습니다. 그럼에도 불구하고 최근 원룸투자 붐을 노려 고시원으로 건축허가를 받은 뒤 불법적인 독립취사와 세면시설을 갖춰 정상적인 원룸인 것처럼 매각하는 사례가 늘고 있습니다. 다가구형 원룸은 한 건물에 최대 19가구만 가능한데 반해 고시원은 각 방 면적을 줄여 더 많은 방을 설치할 수 있기 때문입니다. 이 경우 개발업자 입장에선 다가구 신축이 어려운 땅을 개발해 수익률을 높여 상대적으로 더 좋은 가격에 쉽게 매각할 수 있게 됩니다. 하지만 투자자 입장에선 불법 개조된 건물을 구입해 피해를 입는 데다, 상대적으로 면적당 투자비도 늘어나게 되므로 이런 건물은 투자하지 않는 게 좋습니다. 고시원형 원룸인지 확인하려면 구입 전 건축물대장을 볼 필요가 있습니다. 건물당 19가구 이하인 정상적인 다가구형 또는 원룸인 지를 확인해야 합니다. 최근 주택거래가 부진한 지역내 토지나, 역세권이지만 면적이 적어 정상적인 원룸을 짓기에 어려운 토지를 개발한 사례가 많습니다. 무조건 높은 수익률의 원룸에 현혹되기 보단, 발품과 노력으로 가격이 저렴한 정상적인 원룸을 찾는 것이 좋습니다.
