강남 재건축 빅3 운명 이달 판가름

이 달 중 개포지구의 지구단위계획 변경안이 확정될 것으로 전망되면서 용적률 상한 수혜가 예상되는 재건축 단지에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 재건축 임대아파트를 건립할 경우 최고 250%까지 용적률이 올라갈 것으로 보이는 개포주공1단지 전경.

강남권의 대표적인 재건축 단지 3곳의 운명이 이달 중 갈릴 전망이다. 가락 시영은 3종으로의 종상향 여부가 판가름 날 것으로 전망되고 개포주공은 지구단위계획 변경안의 승인여부가 결정된다. 한강변 전략정비구역으로 지정된 압구정지구는 구체적인 개발 청사진이 제시된다. 각 단지별로 나올 내용은 재건축의 성패를 가를 만큼 중대한 사안이어서 그 결과에 따라 해당 단지는 물론 재건축 시장 전체에 메가톤급 파급력을 미칠 것으로 전망된다. ◇가락시영, 3종 종상향 추진 판가름=가락시장 맞은 편에 위치한 가락시영 아파트는 부지면적이 40만5,782㎡로 6,600가구에 이르는 대단지다. 현재 대부분 지역이 2종 일반주거지역인 가락시영은 3종 일반주거지역으로의 용도지역 상향을 추진 중이다. 이를 통해 용적률을 300%를 적용 받아 최고 35층 규모 8,903가구로 재건축한다는 게 조합의 계획이다. 종 상향을 내용으로 한 정비구역변경 계획은 송파구청을 거쳐 서울시에 제출돼 있으며, 도시계획위원회 심의에서 확정된다. 하지만 워낙 민감한 사항이라 심의 일정조차 비밀에 부쳐지고 있다. 당초 1월 중 심의가 이뤄질 것으로 예상됐지만, 2월로 넘어왔으며 이달 중 심의가 가능한 날은 16일뿐이다. 그렇지 않으면 3월로 넘어간다. 가락시영의 종 상향은 자칫 특혜시비에 휘말릴 수도 있다. 종 상향이 이뤄질 경우 당장 조합원들에게는 1억원이 넘는 개발이익이 돌아갈 것으로 예상되는 데다, 같은 2종지구인 개포지구와 둔촌지구 단지들도 잇따라 종 상향을 추진하는 빌미가 될 수 있기 때문이다. 서울시 주거정비과 관계자는 "매우 조심스럽게 접근하고 있다"고 말했다. 하지만 조합측은 종상향이 서울시와 조합이 '윈-윈'할 수 있는 방법이라고 설명한다. 용적률 상향으로 인해 서울시가 1,432가구에 이르는 장기전세주택(시프트)을 확보할 수 있고, 조합이 기부 채납하는 토지도 6만1,346㎡에 이른다는 점을 들고 있다. 인근 동남공인의 한 관계자는 "종 상향 기대감으로 급매물을 중심으로 거래가 활발하게 이뤄지고 있다"고 말했다. ◇개포주공, 지구단위 계획 확정 임박=개포주공은 강남권 재건축의 태풍의 눈이다. 서울시가 개포주공을 포함해 323만㎡ 규모 32개 단지 2만8,704가구에 이르는 개포지구의 지구단위계획 변경안을 심의할 것으로 예상되기 때문이다. 이 가운데 5층 이하 저층단지는 개포주공 1∼4단지, 시영, 우성6차, 일원 대우, 현대사원아파트 등 총 8개 단지 1만3,255가구다. 현재 개포지구의 평균 상한용적률은 200%(저층 177%, 고층 222%)다. 개포지구 지구단위계획 변경안이 확정되면 개포주공 등 중ㆍ저층(2종 일반주거지역)의 용적률은 기부채납을 할 경우 235%, 재건축 임대아파트를 건립할 경우 250%까지 올라가게 된다. 고층 단지(3종 일반주거지역)는 기부채납 때 용적률 250%, 최고 300%까지 개발이 가능해진다. 지구단위계획이 바뀌면 조합설립 인가를 마친 개포주공 1단지는 정비계획을 변경해야 하고, 추진위 단계의 개포주공 2~4단지는 정비구역 지정과 조합설립 인가를 추진하게 된다. 서울시는 주민들의 관심이 큰 만큼 심의를 서두르겠다는 입장이다. 개포지구 지구단위계획안은 소위 심사를 마쳤으며, 도시건축공동위원회에서 심의가 이뤄질 경우 2월 9일 또는 23일에 이뤄진다. 지구단위계획 변경이 임박하면서 가격이 강세를 보이고 있다. 개포주공은 최근 열흘 사이 규모에 따라 3,000만~5,000만원이 상승했다. 현재 개포주공 1단지 36㎡형은 7억1,000만원선, 42㎡형은 8억3,000만원 선에서 호가가 형성돼 있다. 인근 부자공인의 한 관계자는 "조합측에서 밝힌 추가 부담금이 예상보다 많지만 그래도 투자성이 높기 때문에 매수자들이 몰리고 있다"고 말했다. ◇압구정지구, 개발 청사진 나온다=지난 2009년 서울시가 발표한 5개 전략정비구역에 포함된 압구정 지구는 구체적인 개발계획이 제시되지 않은 마지막 지구다. 서울시는 2월 중 지구단위계획을 확정, 발표할 계획이다. 이건기 서울시 주택기획관은 "주민들의 의견수렴 과정에서 다소 늦어졌지만 2월 중에는 지구단위계획을 발표할 수 있을 것"이라고 말했다. 강남구 압구정동, 청담동 한강변에 걸쳐있는 압구정지구는 144만1,267㎡로 모두 23개 단지 1만299가구로 이뤄져 있다. 압구정 지구는 2종과 3종 일반주거지역이 혼재돼 있으며, 지난 2009년 발표된 서울시의 개발 기본계획에 따르면 이 곳을 3종으로 상향해 평균 40층(최고 50층)까지 짓도록 허용할 계획이다. 하지만 서울시가 목표로 내세운 공공성 강화는 여전히 이슈가 될 전망이다. 서울시는 당초 압구정지구의 공공기여율을 25%이상으로 정할 것이라고 밝힌바 있다. 이는 10%수준의 공공 기여율을 요구한 주민들의 요구와 큰 괴리가 있다. 이 같은 우려 때문에 압구정 현대 등 압구정지구 주요 재건축아파트는 가격에는 큰 변화 없고 거래량도 많지 않은 상태다. 압구정동의 한 중개업자는"서울시에 25%를 기부 채납하느니 차라리 재건축을 하지 않겠다는 주민들이 많아 서울시가 당초 방침대로 개발 계획을 확정한다면 논란이 더욱 거세질 것"이라고 말했다.