◎토지등기 없어 감정가 최고 30% 낮아/준공 2∼3년 지나면 재산권행사 “안전”경매로 나온 주택을 낙찰받을 때 「대지권」이 없는 물건을 고르면 의외로 싸게 살 수도 있다.
11일 경매중개업계에 따르면 신도시 아파트등 최근 입주가 시작된 아파트중 아직 토지에 대한 소유권 등기가 나지 않은 물건이 등기가 난 물건에 비해 싼 값에 낙찰받을 수 있는 것으로 나타났다.
이는 대지권이 없는 물건은 수요자들이 재산권 행사에 어려움이 있다는 판단에 따라 기피하기 때문이다. 그러나 실제로는 반드시 그렇지만은 않아 응찰자는 잘만 고른다면 의외로 좋은 물건을 싸게 구할 수도 있다.
서울 강남구 대치동의 C모씨는 이달초 노원구 중계동의 주공아파트 24평형을 8천7백71만원에 경락받았다. 이 아파트단지는 현재 건물에 대한 등기만 났을 뿐 토지등기는 나지 않은 상태로 감정가는 9천5백만원선. 법원은 감정 과정에서 앞으로 이 아파트에 대한 토지등기가 날 것을 예상해 감정가를 책정했다.
이 경우 등기가 난 물건에 비해 감정가가 5∼10% 정도 낮게 책정되는 것이 일반적이라고 전문가들은 설명하고 있다.
현재 이 아파트 시세는 약 1억1천만∼1억2천만원선으로 C씨는 시세보다 적어도 2천2백만원 정도 싸게 낙찰을 받은 셈이다.
아파트는 준공검사를 마치면 입주후 곧바로 건물등기가 나지만 토지등기는 짧게는 1∼2년, 길게는 3∼4년이 지나야 난다. 따라서 낙찰 당시에는 토지 등기가 나지 않았지만 적어도 2∼3년후에는 등기가 나기 때문에 재산권 행사가 가능하게 된다.
법원은 아직 입주후 토지등기가 나지 않은 아파트에 대해 앞으로 등기가 날 것으로 보고 감정가를 책정하거나 아예 감정가격에서 토지분을 제외하기도 한다. 15층 이상의 아파트라면 건물과 토지의 감정가 비율이 7대3 정도이므로 등기가 난 물건에 비해 최고 30% 정도 낮게 감정가가 책정될 수 있다는 것이다.
실제로 분당신도시와 강서구 방화동·가양동 일대 아파트중 일부는 건물분만 감정한 물건도 가끔 나오고 있다.
다만 아직 토지등기가 나지 않은 아파트를 낙찰받으면 추후 토지등기에 따른 세금을 내야 하는 부담이 있으므로 입찰자들은 이같은 비용까지 고려해 경매에 참여해야 할 것으로 보인다.
아파트가 아닌 일반 건물의 경우에도 대지권이 건물과 분리돼 제3자에게 속한 물건들이 있다. 경매중개업계는 이런 물건들은 재산권 행사에 어려움이 있지만 실수요자라면 무조건 나쁜 것만은 아니라고 설명한다.
대지권이 없는 물건은 그렇지 않은 경우에 비해 대부분 30∼40% 정도 낮게 낙찰을 받을 수 있다. 대지권이 제3자에게 있으면 토지에 대한 권리가 없어 건물을 되팔기는 어렵지만 건물의 사용 자체는 전혀 문제가 되지 않는다. 또 낙찰자는 추후 대지권 소유자와 협의, 대지권을 넘겨받아 완전한 재산권을 행사할 수도 있다.
다만 대지권 소유자는 낙찰자에게 연간 대지 감정가격의 5%를 요청할 수 있으므로 이 점을 유의해야 한다.
업계의 한 관계자는 『경매 초보자들은 대개 감정내역을 잘 살펴보지 않고 응찰하는 사례가 많아 종종 실수를 한다』며 『낙찰받고자 하는 물건의 감정가격 산출내용을 알아보려면 법원에 비치된 물건의 감정평가서를 살펴보면 된다』고 조언했다.<정두환>
