「내 땅에 집을 어느만큼 지을 수 있을까」이달말부터 개발제한구역(그린벨트)내 대지에 대한 주택신축이 허용됨에 따라 신축허용 범위와 대상토지에 대한 문의가 늘고 있다. 30년 가까이 규제에 묶여 멀쩡한 땅을 놀리던 땅 소유주들로서는 일단 집을 지을 수 있다는 사실이 반갑기만 하다. 하지만 자신의 땅이 신축대상 토지에 해당되는지, 또 된다면 어떤 용도의 건물을 어느 범위까지 지을 수 있는지에 대해서는 아직 모르는 사람들이 많다.
그린벨트내 대지에 대한 주택신축에 관한 자세한 내용을 소개한다.
◇대지성 토지에만 주택을 지을 수 있다=그린벨트내 땅중 집을 새로 지을 수 있는 곳은 구역지정 이전부터 지목이 대(垈)인 나대지 구역지정 이전부터 기존주택이 있는 토지 구역지정 당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성됐거나 조성중인 토지에 한정된다.
따라서 논·밭 등에는 주택을 지을 수 없다. 원래 논이나 밭이었다가 그린벨트로 묶인 뒤 대지로 지목이 바뀐 땅 역시 신축대상이 아니다. 기존 주택을 이축하고 남은 대지에도 새로 주택을 짓는 것이 허용되지 않는다. 그린벨트내 주택을 이축한 경우 다른 땅에 그만큼 새로운 대지가 조성됐기 때문이다.
그린벨트 지정이전에는 지목이 대지였더라도 그린벨트로 묶인 이후 논이나 밭 등 다른 용도로 지목이 변경됐다면 이 경우 역시 이달말부터 허용되는 주택신축 허용대상에서 제외된다.
한편 그린벨트로 지정되기 전부터 지목이 대지였던 건물에 적법한 절차를 거쳐 주택이 아닌 창고등의 건물을 지었다면 이를 헐고 주택을 신축할 수 있다.
◇어느 정도 규모까지 신축할 수 있나=그린벨트내 대지에 대한 주택 신축 버위는 자연녹지내 건축 허용범위와 같다. 즉 용적률 100%, 건폐율 20%까지 신축이 허용된다. 200평짜리 땅이라면 주택의 바닥면적은 40평, 연면적은 최고 200평까지 지을 수 있다.
하지만 이 범위내라고 해서 아무렇게나 지을 수 있는 것은 아니다. 우선 주택의 종류는 순수한 의미의 단독주택으로 한정된다. 아파트나 연립주택 등 공동주택은 물론 단독주택의 범위에 포함되는 다가구주택도 지을 수 없다는 얘기다. 층고 역시 3층 이하로만 신축이 가능하다. 결국 200평짜리 땅이라면 실제 건축가능 연면적은 120평(부지면적200평 건폐율20% 3층)인 셈이다.
또 기존주택이 있는 논·밭을 대지로 바꿀 수 있는 면적은 기존건축면적의 2배 또는 60평 이하로 제한된다.
대지면적이 지나치게 넓을 경우 토지를 분할해서 여러채의 주택을 지을 수도 있다. 단 분할할 수 있는 토지의 최소면적단위는 100평이상이다. 토지면적이 1,000평이라면 100평단위로 분할해서 10채까지 집을 지을 수 있는 셈이다.
◇땅이 좁으면 기존 증·개축기준을 선택하라=대지면적이 작으면 새로 생기는 신축주택허용기준을 적용해서는 집을 작게 지을 수 밖에 없다. 예컨대 50평짜리 땅이라면 바닥면적 10평(부지면적 50평 건폐율 20%)짜리 주택을 30평(10평 3층)까지밖에 지을 수 없다.
이 경우에는 차라리 기존 그린벨트내 주택 증·개축 기준을 적용하는게 낫다. 주택 증·개축 기준은 건폐율 60%, 연면적 90평, 2층까지다. 따라서 이 기준을 적용하면 같은 50평짜리 땅이라도 바닥면적 30평(부지면적 50평 건폐율 60%)짜리 주택을 2층까지 지어 연면적이 60평까지 넓어진다.
두 기준을 비교해보면 대지면적 150평까지는 기존의 증·개축 기준을 선택하는게 더 유리하다. 반면 150평이 넘으면 건축면적이 90평 이상이 되기 때문에 새로운 기준을 적용하는게 낫다.
◇근린생활시설도 지을 수 있다=그린벨트내 대지에는 원칙적으로 주택만 지을 수 있다. 하지만 일단 주택을 지은후, 또는 주택신축중에 건물의 용도를 변경하면 약국·미장원 등의 근린생활시설도 새로 지을 수 있게 된다. 다음달중 같은 용도군 내의 건축물은 신고만으로 용도를 자유롭게 변경할 수 있도록 건축법이 개정됨에 따라 그린벨트내 건축행위를 규정한 도시계획법 시행령도 여기에 맞게 바뀌기 때문이다.
그러나 아무나 주택을 원하는 규모의 근린생활시설로 바꿀 수 있는 것은 아니다. 그린벨트내에 5년이상 거주한자로 자격이 제한되며 건물 규모 역시 60평을 넘을 수 없다.
◇그린벨트내 대지에 지을 수 있는 근린생활시설=슈퍼마켓 및 일용품산매점, 휴게음식점 및 일반음식점, 이용원 및 미장원, 약국, 정육점, 세탁소, 일반목욕장, 사진관, 목공소, 병원·치과병원·한방병원·의원·치과의원·한의원·조산소, 침술원·접골원, 동물병원, 건축법시행령별표1 제4호 나목(7)의 제조업·수리점(자동차부분정비업소 및 경정비업소 포함), 취사용 가스판매장, 장의사, 방앗간, 독서실, 기원, 탁구장, 당구장, 체육도장, 표구점, 사무소, 부동산중개업소, 금융업소, 예술·기술·기능계학원. /정두환 기자 DHCHUNG@SED.CO.KR
