주공아파트 원가공개 찬반 격론
"소비자 알권리" "주택공급 위축 우려"
공공택지 개발이익 환수방안이 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에는 채권입찰제를 도입하고, 25.7평 이하 중소형 아파트는 분양원가 연동제를 통해 분양가를 규제하는 쪽으로 가닥을 잡아가고 있다.
채권입찰제가 도입되면 아파트 분양가가 최고 33% 정도 오르는 반면 원가연동제는 분양가를 30% 정도 인하하는 효과가 있다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 건설교통부는 4일 공청회에서 제기된 의견을 수렴해 이달 말까지 채권입찰제와 원가연동제 도입 등 택지공급제도 개선방안과 주공아파트의 원가공개 여부를 최종 확정할 방침이다.
◇개발이익 환수방안 윤곽 드러나=전용면적 25.7평 초과 아파트에 대해서는 채권입찰제와 완전경쟁 입찰제를 둘러싸고 의견이 나눠졌으나 채권입찰제 도입이 유력한 상태다. 채권입찰제는 채권을 가장 많이 사겠다고 응찰하는 업체에 택지를 분양하는 방식으로 환수된 개발이익은 국민주택기금으로 편입돼 국민임대 건설 등에 사용된다.
건교부와 국토연구원은 채권(20년 만기에 연리 2% 기준) 상한액을 감정가와 시세차액의 100%로 정할 경우 개발이익의 46%를 회수할 수 있을 것으로 보고 있다. 다만 채권입찰제는 현행 추첨식 공급방식의 단점을 보완할 수 있는 장점이 있는 반면 분양가 상승을 유발할 수 있다는 지적이 제기됐다. 실제 대한주택건설협회는 채권입찰제가 도입될 경우 분양가격이 33% 정도 상승할 것으로 예상했다. 채권입찰가격 상한선을 감정가격의 2.1배 수준으로 산정해 분석할 경우 이 같은 결과가 나온다는 것.
전용면적 25.7평 이하 주택용지에 대해서는 25.7평 초과와 마찬가지로 채권입찰제 도입과 원가연동제, 완전공영개발 방식 등 총 3가지가 대안으로 제시됐다. 이중 간접적인 분양가 공개 효과가 있는 원가연동제 방식의 도입이 가장 유력하다.
원가연동제 도입시 정부는 표준건축비 최소 증가율을 소비자 물가상승률로 책정, 표준건축비를 현실화한다는 방침이다. 업계에서는 원가연동제를 도입할 경우 중소형 평형에 대해서는 분양가가 최고 30%까지 하락할 것으로 전망하고 있다.
이로 인해 최초 분양자가 개발이익을 독점할 수 있어 청약과열의 부작용이 발생할 수 있다는 우려가 제기됐다. 이와 관련, 정희남 국토연구원 연구위원은 무주택자와 소형주택 거주자에게 청약 우선권을 부여하되 분양우선 자격을 평생 1회만 허용하거나 10년간 재당첨을 금지하고 분양 후 일정기간(3년 이상 보유 및 1년 이상 거주) 매각을 금지하는 등의 대안을 제시했다. 일부에서는 지난 83년 도입돼 99년에 폐지된 청약 배수제 부활도 필요하다는 의견이 나와 실시 여부에 관심이 모아지고 있다.
◇주공아파트 분양원가 공개 논란=이날 공청회에서는 주공아파트의 분양원가 공개 여부를 놓고 찬성측과 반대측간 격렬한 토론이 벌어졌다. 건교부는 현재 완전공개 대신 간접공개 방식인 원가연동제로 입장을 정리한 상태다. 원가연동제를 실시할 경우 택지비와 건축비, 기타 가산항목 등에 대한 내역이 모두 공개되기 때문에 사실상 분양원가를 공개하면서도 완전공개에 따른 부작용을 막을 수 있다는 것.
주택업계 역시 "주공아파트의 건축비를 공개할 경우 집값이 안정된다는 효과가 입증되지 않았고 기술적으로도 어려움이 많다"면서 "자칫 원가공개로 주택공급 위축이라는 부작용이 나타나 오히려 주택가격이 상승할 수 있다"는 논리를 폈다.
반면 시민단체 등 분양원가 공개 찬성론자들은 서울시 도시개발공사를 비롯해 지금까지 5개 지방자치단체 도시개발공사가 분양원가를 공개한 만큼 주택공사도 당연히 분양원가를 공개해야 한다는 입장이다. 소비자들의 알권리가 중요하다는 주장이다.
시민단체의 한 관계자는 "분양원가 공개와 원가연동제는 엄연히 다르며 분양원가를 공개할 경우 건설업체들의 과다한 이익이 드러나 결국 분양가가 하락할 수 있다"면서 "특히 주공아파트 원가공개는 민간업체의 원가공개를 유도하는 출발점이 될 수 있기 때문에 주공아파트 분양원가는 공개되는 것이 바람직하다"고 말했다.
이정배
기자 ljbs@sed.co.kr
입력시간 : 2004-06-04 18:27
