"민간분양 마진율 제한 현실적으로 불가능"

부동산 전문가들은 여당이 민간분양시 건설사 마진율을 5~7%로 제한하기 위해 주택법 개정을 추진하는 것에 대해 일단 “분양가를 낮추기 위한 강력한 의지의 표현”이라고 평가했다. 그러면서도 이들은 후분양제가 정착되지 않은 상황에서 마진율을 사전에 확정하는 것은 현실적으로 어렵다는 점을 들어 실효성에는 강한 의문을 제기했다. 연기금 운용과 국공채 발행을 통해 반값 아파트 재원을 마련하겠다는 공공주택공급촉진특별법(일명 반값아파트법) 입법과 관련해서도 “연기금 안정성에 타격이 불가피하다”는 우려를 내놓고 있다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “자체사업의 경우 시행사 마진율이 10% 정도 되는데 결국 수익률을 절반 수준으로 줄이라는 것”이라며 “민간에선 사업 추진이 어렵다”고 말했다. 변창흠 세종대 산업대학원 부동산학과 교수는 “후분양제가 완전히 정착되지 않은 상황에서 원가를 추산하기 힘든 부분이 많은데 마진율을 사전에 제한하는 게 가능할지 의문”이라며 “이런 식의 분양가상한제보다는 업체가 지방자치단체에 한해 제한적으로 원가를 공개하고 지자체가 분양가심의위원회를 통해 분양가 인하를 유도하는 방안이 현실적”이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “공공택지의 전면 공영개발을 시행하면서 동시에 민간 시행사들의 마진율을 제한한다면 건설업체들은 아파트 사업에서 손을 뗄 수밖에 없다”며 “해외 진출이나 호텔ㆍ리조트 개발 등을 통해 사업다각화를 하지 못하면 업계에서 퇴출될 수밖에 없어 건설업계 구조조정이 불가피하다”고 전망했다. 연기금과 국공채 발행을 통해 반값 아파트 건설재원 마련에 쓰겠다는 입법안에 대한 지적도 쏟아졌다. 김 박사는 “연기금도 일정한 수익률을 유지해야 하는 재원인데 반값 아파트 쪽에서 수익이 날지 의문”이라며 “사전에 엄밀한 분석이 선행돼야 한다”고 꼬집었다. 박 연구소장은 “(국공채 발행을 통한 재원 마련은) 수도권에 반값 아파트를 공급하기 위해 지방 사람들이 세금을 부담해야 하는 셈”이라며 “종합부동산세를 목적세로 전환하는 게 수익자 부담의 원칙에도 더 부합하는 것”이라고 지적했다. 여당이 환매조건부 대 토지임대부 건축 비율을 4대1로 제한하고 토지임대부는 중ㆍ소형만 짓는 것에 대해서도 개선 필요성이 제기됐다. 변 교수는 “환매조건부로도 일부 중ㆍ소형을 지어서 서민들에게 선택의 기회를 넓혀줘야 한다”고 말했다. 박 연구소장은 “한국 사람들에게 주택은 거주공간의 의미가 아니라 자산의 의미가 강하다”며 “중ㆍ대형 수요자들이 환매조건부 아파트를 선호할지 의문”이라고 말했다.