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Q=충청도에 거주하는 60대 여성입니다. 노후를 위해 점포와 원룸 임대가 가능한 상가주택을 경매로 낙찰받을까 하는데요. 모처럼 맘에 드는 신축 상가주택 물건이 나와서 입찰을 고려했으나 유치권이 설정된 물건이라 조심해야 한다는 이야기를 들었습니다. 유치권이라는 단어가 다소 낯선데, 어떤 권리이며 무엇을 조심해야 하는지 궁금합니다.
A=유치권이라는 것은 말 그대로 '물건을 유치할 수 있는 권리'를 뜻합니다. 부동산경매에서 유치권은 대개 채권자가 본인의 채권 회수를 위해 채무자 소유의 부동산 물건 자체를 점유할 수 있는 권리를 말합니다.
경매 입찰 시 유치권이 설정된 물건을 조심해야 하는 이유는 바로 그 유치권을 해소하기 위해 낙찰대금 외에 추가적인 비용 지출이 발생할 수 있기 때문입니다. 통상 경매물건이 낙찰되면 근저당권이나 가압류 같은 대부분의 물권과 채권은 모두 말소됩니다. 낙찰자의 사용수익을 원활히 하기 위한 것입니다. 반면 유치권은 경매 낙찰 이후에도 말소되지 않는 권리로, 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 대부분입니다.
쉽게 말해 유치권자가 주장하는 돈을 다 물어줘야 비로소 그 건물을 낙찰자가 점유할 수 있다는 의미입니다. 이런 어려움 때문에 유치권이 설정된 물건에 대해서는 금융권에서도 대출을 해주지 않는 것이 통례입니다. 때문에 입찰자 입장에서 정말 아까운 부동산 경매물건임에도 유치권이 걸려 있으면 포기하고 돌아서는 경우가 많았습니다.
그러나 유치권의 성립 요건을 알고 나면 그 유치권이 적법한 것인지에 대한 1차적 판단이 가능합니다. 이를 통해 유치권자가 주장하는 권리가 진짜인지 가짜인지도 구별이 가능하기 때문에 좀 더 적극적인 투자를 원한다면 이에 대해 충분히 알아두는 것이 좋습니다.
먼저 유치권이 성립되기 위해서는 ▦채권이 유치 목적물(부동산ㆍ동산ㆍ유가증권)에 대해 생긴 것이어야 하고 ▦실제로 유치 목적물을 점유하고 있어야 하며 ▦채권 변제기가 도래해야 하고 ▦유치권 성립일이 경매개시결정기입등기일 이전이어야 합니다.
위의 조건에서 하나라도 충족을 시키지 못한다면 유치권은 성립하지 않습니다. 즉 낙찰자가 유치권자에게 돈을 물어줄 필요가 없다는 의미입니다. 그러나 반대로 이런 부분들을 모두 세세히 살펴보고 유치권 성립에 문제가 없다는 판단이 내려지면 그 물건에 대한 입찰은 재고하는 것이 좋습니다. 이런 판단을 잘하기 위해서라도 유치권의 성립 요건을 잘 알고 계시는 것이 좋습니다.
