민간부문 주택공급 확대 "고육책"
서울등 도심지역 아파트 분양가 상승 뒤따를듯재개발·재건축은 시장상황 봐가며 시기·폭 결정
김상용 기자 kimi@sed.co.kr
마포ㆍ용강 재개발 구역 전경. 규제가 완화되면서 얼어붙었던 재개발ㆍ재건축 시장도 다시 활기를 띨 것으로 예상된다.
국토부가 분양가상한제 적용 범위와 재건축ㆍ재개발 규제 완화에 나선 것은 민간 부문의 주택 공급을 늘려나가기 위한 고육지책으로 풀이된다.
현행 기준대로라면 민간 건설사들이 매입한 토지 비용을 감정가격만으로 인정받을 수 있어 주택 공급이 원활하지 못해 자칫 주택 가격 급등의 불씨로 작용할 수 있다는 판단에 따른 것이다.
또 겹겹이 둘러 쌓인 재건축ㆍ재개발 규제에 대해 빗장을 풀어 재건축ㆍ재개발을 활성화시키기 위한 조치로 해석된다.
실제 국토부는 올 한해 공급할 예정인 30만가구의 주택공급 계획 중 민간 부문의 부진으로 26만가구 공급에 그칠 것으로 판단하고 있다. 공공 부문에서는 학교용지 부담금 문제 등으로 주택 공급이 늦어지고, 민간에선 상한제의 토지비 산정 방식으로 공급 물량이 줄어들고 있기 때문이다.
도태호 국토부 주택정책관은 "분양가상한제를 완화하지 않을 경우 주택 공급 물량이 줄어들어 주택 가격 급등의 빌미를 제공할 수 있다"고 전제한 뒤 "상한제 완화로 분양가격이 상승할 수 있지만 주택공급 부진에 따른 주택 가격 급등보다 주택 가격 안정에 오히려 효과적인 정책이 될 수도 있다"고 토로했다.
또 재개발과 재건축에 대한 규제도 완화하겠다는 입장이다.
'재건축 조합 설립인가 이후 조합원 지위 양도'와 '임대주택과 소형주택 의무 비율' '재건축 초과 이익 부담금' 등 주택 가격 흐름에 영향을 미치지 않는 규제에 대해 완화하겠다는 것이다.
정부가 지난 2003년 9월5일 발표한 대책에는 '2003년 9월5일 이후 사업시행인가 신청 재건축 단지는 전체 건설예정 가구 수의 60% 이상을 85㎡ 이하로 건설'하도록 규정하고 있어 재건축 사업의 장애물로 작용해왔다. 하지만 소형 및 임대주택 의무비율 등을 폐지하거나 완화할 경우 재건축 사업이 빠른 속도로 진행될 수 있는데다 조합원 부담금도 낮아질 수 있어 조합원들이 훨씬 유리하게 된다. 자칫 재건축 예정 아파트의 가격 상승 빌미로 작용할 수 있는 것이다.
이영호 닥터아파트 리서치센터장은 "조합설립 인가 이후에 조합원 지위를 양도하게 되면 현금 청산하도록 규정하고 있어 조합설립 단계부터 지지부진하는 경우가 많았다"며 "재건축 등에 대한 규제 완화는 사업 속도와 조합원 부담금 등이 낮아지는 효과가 발생한다"고 분석했다.
그러나 이번 조치로 정부가 분양가상한제를 무리하게 추진했다는 비난과 함께 민간 건설사의 요구에 한발 물러섰다는 비난을 면하기 어려울 것으로 보인다. 특히 서울 등 도심 지역에서 공급되는 민간 공급 물량의 분양 가격 상승이 뒤따를 것으로 우려된다.
현행 분양가상한제는 토지비(감정가격)에 건축비ㆍ가산비 등으로 분양가격을 산정하지만 토지비 상승과 원자재 가격 상승에 따른 건축비 상승으로 분양가격 급등을 부채질할 수 있는 상황이다. 국토부는 최근 단품슬라이딩제도를 도입해 기본형 건축비를 4.4% 상향 조정하기로 결정했으며 오는 9월부터 주상복합 아파트의 가산비도 올려줄 방침인 만큼 분양가격 상승의 단초를 제공할 수 있다는 지적이 제기되고 있다.
그러나 국토부는 분양가상한제 완화 등이 부동산 규제 완화의 시그널은 아니라고 부인하고 있다. 상한제 완화가 주택 공급을 촉진하기 위한 조치일 뿐이며 재개발과 재건축 규제 완화 역시 활성화를 위한 대책에 그칠 것이라는 설명이다.
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