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Q=경기 용인시에 사는 40대 주부입니다. 4·1부동산 대책에 따른 양도세 감면혜택을 받을 수 있는 1가구 1주택자의 기존주택을 매입하고자 합니다. 양도세 감면대상인지 아닌지를 어떻게 구별하나요?
A=2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 취득하는 '6억원 이하 또는 85㎡ 이하'인 1가구 1주택자의 주택을 취득하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 보유 및 취득 후 5년 이내 양도하는 경우에는 양도세를 100%를 면제받고, 5년을 경과해 양도하는 경우 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상에서 차감하게 됩니다.
하지만 양도세 감면을 받기 위한 요건이 까다롭게 규정돼 있고 이로 인해 실수할 가능성도 많으므로 요건충족 여부를 점검하셔야 합니다.
실수할 가능성이 있는 요건 몇 가지를 살펴보겠습니다.
첫째, 양도세의 경우 보통 세대의 판단기준이 양도일 기준이지만 이번 대책은 4월1일 현재의 세대를 기준으로 한다는 것입니다. 따라서 양도일과 4월1일 때의 세대 구성원이 달라졌다면 양도일이 아닌 대책 발표일 현재의 세대원을 기준으로 대상 여부를 판단해야 합니다.
둘째, 매매계약일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 자로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택을 양도하는 경우여야 합니다. 또 종전주택을 1년 이상 보유한 후 신규주택을 취득하고 그 날로부터 3년 이내에 2년 이상 보유한 종전주택을 양도하는 경우에 해당돼야 합니다. 이 경우 양도일이 아닌 매매계약일 현재를 기준으로 2년 이상 보유한 주택이어야 합니다. 따라서 1가구 1주택자의 주택을 구입하더라도 매매계약일 현재 보유기간이 2년 미만인 주택이라면 양도세 감면혜택을 받을 수 없다는 것에 주의해야 합니다. 또한 2년 이상 보유여부도 취득일부터 양도일까지의 기간이 아니라 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간으로 판단합니다. 주택으로 완성이 됐지만 등기가 안된 경우에는 '등기일부터'라는 개념이 존재하지 않아 양도세 감면대상 여부가 되는지 불분명합니다. 이러한 대상은 구입하지 않거나 과세관청의 해석을 미리 받아 양도세 감면대상이 되는지 여부를 확인한 후 구입여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
셋째, 계약 체결 후 양도세 감면대상이 아닌 주택으로 확인되는 경우 아무런 불이익 없이 계약을 해지할 수 있는 특약 조건을 명시하는 것이 바람직합니다. 그렇지 않으면 양도세 감면대상 주택이 아닌 것을 알게 됐을 때 구입하지 않으려고 계약을 해지 하는 경우에도 계약금을 되돌려 받지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.
