부동산투자신탁은 `대출금리`, 리츠(REITs)는 `자산가치`가 수익률을 좌우한다.
안정적 투자대상으로 부상하고 있는 부동산 간접상품인 부동산투자신탁과 리츠는 투자대상이 부동산이라는 점에서 공통점이 있다. 반면 수익률의 경우 리츠는 임대료ㆍ매매가 상승 등에 의해 좌우되는 반면 부동산투자신탁은 대출금리에 큰 영향을 받는다는 것이 다르다.
리츠와 부동산투자신탁은 국내에 선보인 부동산 간접투자상품. 이들 상품이 최근 들어 시중은행 금리 이상의 수익률을 올리면서 개인ㆍ법인ㆍ기관으로부터 저금리 시대의 신 투자처로 부상하고 있다.
◇얼마나 판매됐나=이들 두 상품은 불특정 다수로부터 돈을 모아 부동산에 투자, 개발이익을 투자자에게 돌려주는 상품. 운영방법과 기관 등은 다소 차이가 있다.
금융권에서 판매하는 부동산투자신탁은 일종의 신탁상품. 투자자는 금융기관이 발행한 수익증권을 매입하고, 은행은 부동산을 통해 벌어들인 수익을 투자자에게 배당하는 식이다.
이에 비해 리츠는 일종의 회사형 형태로 운영된다. 투자자들은 주주가 되고, 주식수 만큼 배당을 받는 방식이다. 회사 역시 거래소에 상장된다.
부동산투자신탁은 현재 전 금융기관에서 취급하고 있다. 2월 20일 현재 9개 은행에서 1조2,538억원을 판매한 상태. 리츠는 현재 교보메리츠, 코크렙1호, 코크렙2호 등 3개 회사가 거래소에 상장된 상태다.
◇현 수익률, 리츠가 다소 높아=지난해 12월말 기준으로 리츠와 부동산투자신탁 상품의 수익률을 비교해 보면 리츠가 다소 높게 형성돼 있다.
리츠는 보통 6개월, 1년 단위로 배당이 이뤄진다. 교보메리츠는 반기 배당률이 3.76%로 연간으로는 8% 대를 상회할 것으로 분석되고 있다. 코크렙 1호 역시 반기 5%, 연 10%의 고 배당률을 보이고 있다.
부동산투자신탁은 신탁기간별로 6개월, 12개월, 장기(1년 이상) 등으로 나뉜다. 기간별로 5개 은행의 수익률을 비교해 보면 6개월은 최저 6%, 최고 6.7% 등이다. 반면 상품의 대다수를 차지하고 있는 1년의 경우 7~7.5%의 수익률을 기록하고 있다. 투자기간을 1년으로 가정해 볼 때 리츠의 성적이 다소 양호한 것을 알 수 있다.
◇금리와 부동산가치가 수익률 좌우=정기예금 금리와 비교해 볼 때 수익률 면에서 부동산투자신탁, 리츠 모두 고율의 상품으로 볼 수 있다. 그러나 한가지 고려할 것은 이들 상품 모두 실적 배당형으로 손해 볼 가능성도 전혀 배제할 수 없다는 점이다.
수익률에 영향을 미치는 핵심 변수는 두 상품이 다소 다르다. 부동산투자신탁은 대출금리가 바로 그것. 대출금리와 투자신탁 수익률은 비례 관계에 놓여있다. 실제 대출금리가 현행처럼 낮은 수준을 유지할 경우 올해 판매될 투자신탁 상품의 예상 수익률(1년 기준)은 지난해보다 다소 낮은 6~7%선으로 전망되고 있다.
반면 리츠는 부동산 가치 상승이 수익률을 좌우한다. 임대료가 오르는 등 부동산 가격이 상승하면 수익률로 바로 연결된다. 반대로 부동산 값이 떨어지면 수익률 역시 그에 맞춰 하락할 수 밖에 없는 것이다. 부동산 간접상품 투자 시 상품의 이 같은 특성을 고려, 투자 비율을 적절하게 분배하는 것도 손해를 최소화할 수 있는 방법이다.
■ 투자 어떻게 하나
리츠ㆍ부동산투자신탁, 투자는 어떻게 하나.
부동산투자신탁은 은행별로 판매방법이 다른 것에 주의할 필요가 있다. 선착순으로 판매하는 금융기관이 있는 반면 미리 사전예약을 받는 은행도 있다. 리츠는 일반 주식 투자와 마찬가지로 생각하면 된다.
◇리츠, 두 단계에서 투자 가능 = 리츠에 투자하는 방법은 일반공모 때 참여하는 것과 거래소ㆍ코스닥 시장 상장 후 주식을 매입하는 것 두 가지다.
회사 설립 시 이뤄지는 일반공모의 경우 현행 법상 일반 리츠는 자본금의 30% 이상 하도록 돼 있다. 반면 구조조정 리츠는 일반공모에 대해 별다른 규정이 없으나 대다수 회사들이 일반공모를 실시하고 있다. 일반공모 당시 액면가는 5,000원을 넘지 않는 것이 일반적. 단 1인 당 최저ㆍ최고 주식수 등은 제한을 두는 것이 보편적이다.
거래소ㆍ코스닥 상장 후 주식을 매입하는 것도 별 문제가 되지 않는다. 리츠 주식의 경우 특성상 액면가 이하로 떨어지지 않지만 반대로 상승해도 액면가 수준에서 크게 벗어나지 않는다. 실제 시장에 상장된 리츠 주식의 지난 해 평균 가격은 5,100(액면가 5,000원)선이다.
◇부동산투자신탁, 은행별로 다르다 = 금융기관의 부동산투자신탁은 은행별로 판매방법이 다르다. 산업은행은 사전예약으로 판매하는 데 상품에 가입하기 위해선 미리 이 은행 지점에 가입의사를 밝혀 놓아야 한다. 그렇지 않으면 이 은행에서 판매하는 상품에 투자할 기회 조차 없다. 국민은행 역시 사전예약제로 상품을 선보이고 있다.
반면 우리은행은 펀드의 특성을 고려, 사전 예약과 선착순을 병행하고 있다.
■ 올 공급 규모 2조원대 될듯
올해 리츠와 부동산투자신탁을 통해 선보일 상품 규모는 2조원 가량으로 추산되고 있다. 부동산 경기 흐름 등에 따라 발행 규모는 다소 변동이 있을 수 있으나 최소한 지난해 수준은 유지할 수 있을 것이라는 게 관련 업계 전문가들의 분석이다.
◇산업ㆍ우리ㆍ국민, 최소 3,000억원 = 산업ㆍ우리ㆍ국민은행 등이 부동산투자신탁 판매에 적극 나선다는 계획이다. 지난해 3,319억원을 판매한 산업은행은 올해 최소 3,500억원 이상을 목표로 하고 있다. 국민은행도 2002년 2,363억원에 이어 올해 3,000억~5,000억원의 펀드 발행계획을 세워놓은 상태다. 우리은행도 최소 4,000억, 최고 5,000억원을 선보인다는 계획이다.이밖에 지난해 790억원을 선보인 하나은행도 올해 2,000억원으로 대폭 늘린다는 방침이다.
◇리츠, 3~4개 일반공모 예정 = 교보메리츠는 빠르면 4월께 교보메리츠 CR 리츠 2호를 선보인다는 계획이다. 자본금은 500억원 규모로 일반공모 금액은 이 가운데 100억~150억원선으로 추산하고 있다.
코람코는 서울 여의도 한화증권 빌딩 등을 매입, 1,300억~1,400억원 규모의 코크렙3호 설립을 추진중이다. 교보ㆍ동양생명도 외국계 투자회사와 공동으로 리얼티 어드바이저 CR리츠 1호(자본금 600억원)도 건교부에 설립허가를 신청해 놓은 상태다. 이들 두 상품 역시 10~20% 정도 일반공모를 실시할 계획을 세워놓고 있다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
