[MB정부 부동산정책 성공하려면] <1부-1> 지속적 주택공급 필요

[MB정부 부동산정책 성공하려면] 지속적 주택공급 필요 수급의 묘를 살리자상한제따른 공급위축 선제 대응을연간 50만호이상 공급 목표달성 쉽지 않아상한제 차등적용·공공부문강화등 대책 필요주택수요 따져 지역·유형별 맞춤형 공급도 고광본 기자 kbgo@sed.co.kr 『 정부의 부동산 정책은 일반 국민과 건설산업에 막대한 영향을 끼친다. 내 집 마련을 꿈꾸는 서민에서 고가주택을 보유하고 있는 상류층까지 모든 국민들은 부동산 정책에 귀를 기울인다. 여기에 수백개에 달하는 건설업체도 정부 정책에 따라 희비가 엇갈린다. 참여 정부에서 추진한 각종 부동산 정책으로 전국의 아파트 가격 상승은 일단락된 듯 하다. 하지만 부동산 거래의 실종과 미분양 아파트 급증, 건설사들의 자금난 등 집값을 잡기 위한 정책의 부작용이 점차 노골화하고 있는 양상이다. 이에 이명박 정부가 집값 안정과 시장 기능 정상화라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 추진해야 할 정책 방향을 진단한다. 』 "지난 1997년 외환위기 이후 3년간 주택공급(인허가) 급감으로 1999년부터 전세난, 2001년부터 매매가 상승이 본격화됐습니다. 그것을 교훈으로 삼아 분양가상한제 시행에 따른 민간의 공급위축 우려에 대해 선제적으로 대응해야 합니다.(김용순 주택도시연구원 연구위원)" 이명박 정부가 연간 50만가구 이상의 주택공급을 내걸고 있는 것에 대해 시장에서는 조기에 지역과 유형별로 맞춤형 마스터플랜을 내놓아야 한다는 목소리가 커지고 있다. 특히 하반기 이후 분양가상한제의 본격 적용에 따른 민간 물량감소로 인해 2~3년 뒤 주택가격 상승 우려도 큰 만큼 사전대책이 필요하다는 지적이다. ◇연 50만가구 주택공급 목표에도 물량감소 우려=서울 옥수동에 사는 김모(65)씨는 요즘 고민이 많다. 올 봄과 가을에 결혼할 예정인 30대 후반의 두 자녀를 위해 전세든 자가든 집을 두 채 마련해주려는데 최근 소형 매매값과 전셋값이 많이 뛰었기 때문이다. 인구증가율 둔화에도 불구하고 이처럼 핵가족화 진행으로 주택수요가 늘고 있다. 하지만 우리나라는 인구 1,000명당 가구 수가 330가구 정도에 불과해 미국 등 경제협력개발기구(OECD) 국가들이 대부분 400가구 이상인 것에 비해 턱없이 낮은 실정이다. 김용순 연구위원은 "가구 수와 소득증가, 노후주택 멸실까지 고려할 때 주택공급을 늘려야 한다"고 말했다. 문제는 민간에서 분양가상한제 회피물량이 연내 소진된 후에는 공급물량을 줄일 가능성이 높다는 것이다. 10대 건설사의 K사장은 "최근 자재비도 폭등한데다 상한제 적용시 수익성을 맞추기가 힘들어짐에 따라 내년부터는 주택공급이 크게 줄어들어 2~3년 뒤 가격상승 우려가 있다"고 예상했다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "지난해 상한제 회피물량이 쏟아지면서 미분양이 적체된 상태라 올해는 공급물량이 50만가구에 미치지 못할 것"이라며 "가격안정을 위해 상한제가 필요하지만 공급감소를 막기 위해서는 상한제의 지역별 차등적용이나 전매제한 기간 감축, 건자재 급등에 따른 원가인정 확대, 공공 부문의 차질 없는 공급 등을 추진할 필요가 있다"고 조언했다. ◇주택수요 지역ㆍ유형별 맞춤식 공급해야=아파트 도매상인 K사의 L사장은 요즘 건설사들로부터 10~40%가량 싸게 대규모로 물량을 매입해 되파느라 바쁘다. 중견 건설사의 한 관계자는 "대형사들마저 땅 확보나 인허가가 까다로운 서울과 수도권을 피해 수년 전부터 지방물량을 늘리면서 미분양이 20만가구 이상 될 정도로 급증, 중견사들이 속속 쓰러지고 있다"고 말했다. 따라서 시장에서는 수요를 따져 맞춤식으로 주택을 공급해야 한다고 강조하고 있다. 물론 새 정부도 수요가 많은 도심 재개발ㆍ재건축 활성화와 지분형 아파트, 신혼부부 아파트 공급을 약속하고 있으나 전문가들은 맞춤식 공급확대를 위한 로드맵을 조속히 내놓을 것을 주문하고 있다. 시장안정을 위해 새 정부가 규제완화의 속도와 폭을 조절하는 것은 맞지만 시간을 끌다 보면 괜한 기대감만 부풀리게 되는 측면을 간과해서는 안된다는 것이다. 실제 서울 강북의 재개발지역 등을 중심으로 가파른 상승세가 나타나는 것도 규제완화에 대한 기대감이 커지는 것과 관련이 있다는 분석이다. 김현아 연구위원은 "조기 규제완화가 투기를 부를 위험이 있는 것도 사실이지만 수요를 따져 지역별ㆍ유형별 공급확대책을 조속히 마련하고 도심 재개발을 위한 개발이익환수장치와 규제완화책을 조기에 공론화하는 것이 오히려 안정적인 시장을 만드는 길"이라고 말했다. 장성수 주택산업연구원 연구실장은 "민간에서 재개발을 활성화하도록 사업계획인가 승인 이후 시공사를 선정하도록 돼 있는 규정과 주택거래신고지역 내 공정 80% 이상 후분양 제도를 바꿔야 한다"고 강조했다. 김용순 연구위원은 "일본에서 신도시에서 도심으로의 유턴현상이 나타나고 있으나 주택보급률이 매우 높은 그들과 단순비교할 필요는 없다"며 "올해부터 본격 분양되는 2기 신도시 10곳(57만7,314가구)을 계획대로 추진하고 미니 신도시급 택지지구를 늘려야 한다"고 말했다. ◇신혼부부용ㆍ지분형 주택도 보완점 적잖아=지분형 아파트와 신혼부부용 아파트도 활성화할 필요가 있으나 자칫하면 생색내기에 그칠 수 있다는 우려도 제기된다. 지분형 아파트(수요자가 51%를 부담하고 거주하되 수도권 공공택지는 10년 전매제한, 49%는 연기금 등이 투자해 아무때나 지분거래)의 경우 투자가치가 있어야 성공할 수 있다는 점에서 광교나 송파 등 일부 유망지역에 편중될 것이라는 우려가 나오고 있다. 따라서 여타 지역에서는 주공 등의 지분참여가 필요한 상황이다. 신혼부부용 주택(결혼 5년 내 출산부부에 분양자격 부여, 저소득 신혼부부는 임대주택 제공)도 출산율 제고를 위해 필요하지만 형평성 등의 문제제기로 당초 연 12만가구 목표에서 연 5만가구선으로 조정될 것으로 보여 대책이 필요하다는 지적이다.