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전세가가 26개월 연속 상승세를 보이고 있다. 저금리 기조 장기화에 따른 월세전환 가속화로 나타나는 현상이다. 전국 전세가는 지난 9월 현재 지난해 같은 달 대비 평균 4.15% 올랐으며 수도권은 5.9%, 서울은 4.92% 상승했다. 문제는 이러한 상승세가 지속될 것이라는 데 있다. 최근 전세가 상승은 저금리 지속, 낮은 주택가격 상승 기대감, 저성장 고착화 등 거시경제 여건 변화와 임대차시장 변화, 재건축·재개발 이주 증가 등으로 나타나는 구조적 현상이기 때문이다.
문제는 이러한 구조를 바꿀 묘안이 없다는 것이다. 정부가 지난달 30일 발표한 전월세대책이 기대와는 달리 전세보다 월세가구의 주거비 부담 완화에 비중을 둔 것도 이러한 이유에서다. 결국 전세 문제를 해결하기 위한 근본적인 대책은 물량확대다. 우리나라는 공식적인 임대주택이 부족하며 인구 1,000명당 주택 수도 적다. 공식적인 임대주택 수는 2013년 말 현재 161만6,000가구이며 장기임대주택 수는 101만6,000가구이다. 이는 전체 주택 수의 5.4%에 불과하며 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균 11.5%의 절반 수준이다. 인구 1,000명당 주택 수도 2010년 현재 364가구로 일본 452가구(2008년 기준), 영국 443가구(이하 2009년 기준), 프랑스 509가구 등보다 현저히 낮다.
전월세시장 안정을 위해서는 주택재고 수를 인구 1,000명당 450가구 이상으로 늘려야 하며 공식적인 임대주택 수도 현재의 배 이상 확보해야 한다. 가구 수는 계속 증가하는데 공식적인 임대주택 재고 비율은 제자리에 머물면 전월세난이 주기적으로 반복될 수밖에 없다. 공공 목적의 임대주택을 많이 공급하기 위해서는 공급주체를 다양화해야 한다. 과거 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 주도형 대량공급 체계에서 벗어나 기업형 임대사업자, 개인 임대사업자, 비영리기관, 파트너십에 의한 임대주택 공급, 협동조합주택 등 다양한 주체가 공공 목적의 임대주택 공급에 참여하도록 지원책을 마련해야 한다. 이로써 임대차시장이 공급자 우위에서 수요자 우위로 바뀌도록 해야 한다.
단기적 대책으로는 기존 주택을 구입해 직접 입주하는 전월세가구에 인센티브를 주는 방법이 있다. 그동안 임차가구의 자가 전환을 촉진하기 위한 다양한 정책지원이 실효를 거두지 못했던 이유는 신규주택 매입은 입주까지 시차가 필요하고 재고주택은 구입 후 실제 거주하는 가구가 많지 않아서다. 따라서 전월세가구가 기존 주택(준공 후 미분양 포함)을 구입한 후 3~6개월 내에 실제 입주하는 경우 한시적으로 조세 인센티브 등을 줘 자가 전환을 유도할 수 있다.
