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Q=결혼 6년 차 맞벌이부부 입니다. 무리하게 대출을 끼고 아파트를 사는 것보다 전셋집에 사는 것이 재테크에 도움이 될 것 같아 아직 내 집 마련을 못하고 있습니다. 하지만 전세가격이 천정부지로 오르고 있어 경제적으로 많은 부담이 되고 있습니다. 급기야 지난달 아파트를 재계약을 하면서 전세보증금을 무려 5,000만원이나 올려 줬습니다. 그런데 아파트 매매시세(3억5,000만원) 대비 전세보증금(3억2,000만원) 비율이 무려 90%가 넘어서고 있습니다. 혹시 아파트 가격이 전세보증금 밑으로 떨어져 깡통 전세가 될까 봐 걱정입니다. 친구의 얘기로는 만약 깡통 전세가 된다면 전세보증금의 일부를 못 받을 수도 있다고 하는데 정말인지 궁금합니다(30대 회사원 H씨).
A=최근 저금리 기조가 지속되면서 전셋집이 월세로 빠르게 전환되고 있습니다. 이에 따라 전세가격이 매매시세의 60%~70%를 뛰어넘어 90%까지 상승한 아파트도 속속 등장하고 있습니다. 이렇게 매매시세 대비 전세가격 비율이 높은 경우, 부동산 시장의 분위기에 따라 아파트 가격이 전세가격 밑으로 떨어지는 '깡통 전세'가 될 수도 있습니다. 이때 전세보증금 중 일부를 떼이지 않을까 하고 걱정할 수도 있습니다. 그러나 세입자가 안전장치를 해 놓았다면 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 깡통 전세가 된다고 해서 전세보증금에 손해가 생기는 것은 결코 아닙니다.
깡통 전세가 됐을 때 전셋돈을 떼이지 않기 위해서는 제3자에게 대항할 수 있는 안전장치를 마련해 두어야 합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 선순위 권리(근저당권 등)가 생기기 전에 전입신고를 마쳐야 합니다. 임대차계약의 경우에는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생기게 되는데, 이것을 대항력이라고 합니다(주택임대차보호법 제3조). 이렇게 세입자가 대항력을 갖춰 놓게 되면 깡통 전셋집이 되거나, 경매를 당해도 전세보증금 전부를 안전하게 돌려 받을 수 있습니다.
따라서 선순위 권리가 없는 전셋집을 얻어서 대항력을 갖춰 놓은 상태라면 안심하셔도 좋습니다.
