슬럼화 예방·면적 증가 일석이조 기대

‘낡은 배관과 좁은 주차장.’ 지난 1992년 분당 시범단지 입주를 시작으로 이뤄진 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ중동ㆍ산본 등 수도권 1기 신도시 중소형 아파트단지들이 공통으로 겪고 있는 문제다. 지은 지 15년이 넘으면서 상대적으로 아파트 노후 설비 교체에 따른 비용 부담이 증가하면서 리모델링에 대한 욕구가 확대되고 있는 상황이다. 최근 이들 지역 지자체가 잇따라 지구단위계획안 변경 작업에 아파트단지 용적률 조정 문제를 포함시키고 있는 것 역시 단지 노후화 문제와 지역 민원 해소 방안 모색에 따른 것으로 풀이된다. ◇신도시 계획 변경해야 리모델링 가능=최근 정부는 집값 상승의 원인이 됐던 재건축의 대안으로 리모델링 활성화 방안을 제시했다. 리모델링에 대해서는 전용면적을 기준으로 최대 30%까지 늘려 지을 수 있도록 함으로써 무리한 재건축 추진을 줄여보자는 것이다. 하지만 신도시를 포함한 택지개발지구의 경우 지금까지 가구당 면적 확대 규정을 현실적으로 적용할 수 없었다. 신도시 건설 당시 적용된 도시설계가 그대로 용적률ㆍ층고 등 건축기준으로 적용돼 이를 완화하지 않고서는 단 1㎡도 가구당 면적을 늘릴 수가 없기 때문이다. 성남ㆍ부천ㆍ군포시 등이 최근 신도시 지역 지구단위계획 수립에 나선 것도 아파트단지 허용 용적률 등을 조정함으로써 리모델링 가능성을 열어주겠다는 것이다. 특히 업계는 신도시의 경우 리모델링을 통해 노후화에 따른 슬럼화 문제를 해소할 수 있을 뿐 아니라 아파트 면적 증가를 통해 중소형아파트 거주자의 이전 수요를 흡수하는 효과도 있을 것으로 기대하고 있다. 대형 건설사의 한 관계자는 “신도시 아파트 리모델링이 활성화되면 주택경기 침체로 어려움을 겪고 있는 건설업계에도 돌파구가 될 수 있을 것”이라고 말했다. ◇용적률 한도 확대폭 여부가 관건=하지만 지자체들은 지구단위계획이 변경되더라도 큰 폭의 용적률 확대는 힘들 것으로 관측하고 있다. 현재 신도시 아파트 평균 용적률은 분당의 경우 185% 안팎으로 낮은 편이지만 중동은 210% 정도로 이보다 좀 높다. 일반아파트(제2종 일반주거지역)의 법적 용적률 한도가 250%인데다 지자체들은 대부분 조례를 통해 이보다 다소 낮게 책정하고 있어 신도시에 대해 용적률을 조정하더라도 높일 수 있는 여지가 많지는 않은 셈이다. 주무부처인 국토해양부도 아직은 신도시 아파트 리모델링에 대해서는 신중한 반응이다. 국토부의 한 관계자는 “신도시는 도로 등 기반시설이 현재 상태를 기준으로 갖춰져 있기 때문에 리모델링에 따른 문제점을 고려해봐야 한다”고 말했다. 하지만 지자체들은 “리모델링의 경우 재건축과 달리 가구 수 증가가 없기 때문에 기반시설 부족 문제는 없을 것”이라는 입장이다. 또 최근 정부가 인구 50만명 이상 도시에 대해서는 지구단위계획 등 도시관리계획 결정권을 시장에게 이양했기 때문에 개별 지자체들의 신도시 계획 변경에 별다른 걸림돌은 없다. ◇동시다발 추진 때는 집값 상승 불씨될 수도=현재 수도권 1기 신도시에서는 주로 중소형 아파트 단지를 중심으로 리모델링 논의가 활발한 편이다. 분당의 경우 중소형 주공아파트가 밀집된 정자동 한솔마을 일대가 가장 활발하게 리모델링이 추진 중인 곳이다. 이 지역 A공인의 한 관계자는 “리모델링을 통해 평수를 넓힐 수 있다는 기대감 때문에 최근 몇 년 전부터 논의가 꾸준히 이뤄지고 있다”고 말했다. 중동신도시 역시 복도식으로 지어진 소형아파트를 중심으로 리모델링 논의가 활발하게 이뤄지고 있다. 이 지역 복사골 건영1차의 경우 추진위를 결성하고 우선협상대상자로 현대건설을 선정했으며, 미리내 동성아파트도 현재 삼성건설ㆍ대림산업 등이 시공권 확보를 위해 경쟁을 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 일부에서는 자칫 신도시 지역에 대한 리모델링이 현실화할 경우 안정세를 보이고 있는 집값에 새로운 상승의 불씨를 제공할 것이란 우려도 제기되고 있다. 산본 B공인의 한 관계자는 “아직 리모델링 논의 초기임에도 서울 등 외지 투자자들의 발길이 이어지고 있다”며 “사업이 가시화될 경우 값이 크게 뛸 가능성도 있다”고 말했다.