서울시가 추진하는 노후 시가지 리모델링 시범 사업이 용적률과 층고를 올려주는 단순 특혜 사업으로 변질되고 있다.
시범 사업 구역별로 디자인 계획을 수립해 기준에 적합한지를 따져 인센티브를 줘야 하지만 서울시와 자치구가 비용과 시간 부족을 이유로 디자인 계획을 수립하지 않은 채 사업을 진행한 탓에 도시의 정체성을 보존하겠다는 본래 취지를 살리지 못한 채 파격 인센티브만 남게 됐기 때문이다.
서울시는 지난해 12월 종로구 돈의구역, 중구 충무로구역, 은평구 불광구역, 영등포구 영등포구역, 서대문구 북가좌구역, 마포구 연남구역 등 6곳을 리모델링 활성화 시범 구역으로 선정했다. 이 가운데 휴먼타운으로 지정된 북가좌구역ㆍ연남구역을 제외한 4곳이 순수 리모델링 활성화 구역이다.
10일 서울시에 따르면 리모델링 활성화 시범구역에 대해 해당 자치구가 주민공람 등을 거쳐 구역 지정 절차를 모두 마무리했다. 하지만 순수 리모델링 구역 4곳 모두 심의 가이드라인이라고 할 수 있는 건축 디자인 계획이 수립되지 않아 용적률 등 인센티브를 자의적으로 부여할 가능성이 높은 것으로 우려되고 있다.
리모델링 활성화 시범구역에 최대 30%포인트까지 용적률 상향 혜택이 주어진다. 이 같은 인센티브를 받으면 3층 건물을 4층으로 올릴 수 있다. 일반 리모델링에 10%포인트의 용적률 인센티브만 제공하는 것에 비해 파격적인 혜택이다. 용적률 인센티브 중 간판ㆍ옥상 등 건축물 외관 개선이나 도로 정비 등 자치구 정책을 반영할 경우 비교적 큰 비용을 들이지 않고도 받을 수 있는 추가 용적률이 15%포인트에 이른다.
또 건축법 적용도 대거 완화된다. 건축위원회 심의를 통과할 경우 건폐율 적용을 받지 않아도 되고 공개 공지 및 조경 설치가 면제되며 도로사선제한 일조권 등 건축물 높이제한과 대지안의 공지 규정도 적용 받지 않는 다.
이 같은 인센티브를 제공하는 것은 노후 건축물의 무분별한 재건축을 막고 도시의 정체성을 살리기 위해서다. 하지만 파격적인 인센티브를 제공하는 심의 근거인 디자인 계획조차 마련되지 않고 리모델링 활성화 대책이 추진돼 향후 특혜 시비를 낳을 것이라는 우려가 제기되고 있다. 서울시 건축기획과의 한 관계자는 이에 대해 "디자인 계획을 수립하기 위해서는 몇 개월의 기간과 수억원의 비용이 들어간다"면서 "현재 예산을 확보한 자치구는 없으며 추경을 통해 이를 해결하는 방법이 있지만 이를 추진하는 자치구 역시 없다"고 말했다.
하지만 서울시는 시와 자치구가 운영하는 건축위원회에서 식견을 갖춘 전문가들이 심의하기 때문에 디자인 계획이 없어도 문제될 게 없다고 밝혔다. 그러나 가이드 라인이 없으면 심의 위원들의 자의적인 판단이 개입할 가능성이 높아진다. 심의 위원들의 전문 분야와 성향에 따라 결과가 달라질 수 있다는 얘기다.
이 같은 우려에도 불구하고 서울시는 리모델링 구역을 추가 지정을 당초 계획대로 강행할 계획이다. 서울시의 한 관계자는 "오는 7월 자치구를 대상으로 리모델링 활성화 구역 신청을 받을 계획"이라며 "순차적으로 25개 모든 자치구에 1개 이상씩 리모델링 활성화 구역을 지정할 계획"이라고 말했다.
