1가구 3주택 이상 중과세 제도 시행을 앞두고 다(多) 주택자들이 다운계약서로 인해 골머리를 앓고 있다.
실제 취득 금액보다 낮게 적는 다운계약서는 현행 법상 주택거래신고지역 등 일부 지역을 제외하고는 사실상 법적으로 하자가 없다. 행정자치부의 시가표준액(실제 시가보다 매우 낮음) 이상만 기록하면 그만이기 때문이다.
문제는 1가구 3주택 이상의 경우 보유 기간에 상관없이 기준시가가 아닌 실제 거래가액을 기준으로 양도소득세가 산정된다는 데에 있다. 양도세 실제 거래가액 산정은 취득 당시 매매계약서와 양도 당시 매매계약서를 근거로 이뤄진다.
다 주택자 입장에서는 양도세를 산정할 때 다운계약서보다 실제 원본계약서를 사용하는 게 유리하다. 취득 가액이 다운계약서보다 높아 그만큼 양도차익을 줄일 수 있어 세금을 덜 낼 수 있기 때문이다.
검인 받은 다운계약서 대신 숨겨 놓은 실제 원본계약서를 제출할 때 과세당국에서는 어떻게 처리할까.
국세청의 설명에 따르면 실제 원본계약서를 인정해 주는 것은 다음의 경우에 해당된다. 취득 당시 부동산을 판 당사자가 기준시가로 양도세 신고를 한 경우다. 기준시가 신고시에는 계약서 자체를 제출하지 않기 때문이다.
반대로 취득 당시 부동산을 판 최초 원매자가 실제 거래가액으로 신고하면 사정이 달라진다.
현행 세법상 단기간 양도거래, 분양권 양도 등 몇 가지 사안에 대해서는 반드시 실거래가로 신고토록 돼 있다. 그렇지만 이 경우에도 최초 원매자는 다운계약서를 토대로 양도세를 신고하게 된다. 이 때는 실제 원본계약서를 제출해도 검인을 받은 다운계약서가 세금 산정의 기준이 된다는 게 국세청의 설명이다. 그만큼 세금을 더 납부하게 되는 셈이다.
한마디로 원본계약서 인정 여부는 부동산을 판 최초 원매자가 실거래가와 기준시가 중 어느 방법으로 세금을 납부했느냐에 따라 달라지게 된다.
