[3·30 부동산 후속대책 발표] 후속대책 위력은

‘8ㆍ31 대책’이 나온 지 7개월 만에 발표된 후속 대책에 대한 평가는 크게 엇갈린다. 재건축단지에 대한 개발부담금으로 재건축 집값은 다소 안정되겠지만 주변 단지는 오히려 오름세를 유지할 것이라는 전망이 있기 때문이다. 그러나 정부가 필요하다고 판단될 경우 또 다른 대책을 준비하겠다고 밝혀 정부와 시장간의 힘겨루기는 계속될 것으로 보인다. 정부의 후속대책은 일단 재건축을 통해서 막대한 투자수익을 올릴 수 있다는 심리는 잠재울 것으로 전망된다. 이미 시행 중인 임대주택 의무비율이나 소형 주택의무비율, 후분양제 등을 통해 개발이익의 일정 부분이 박탈된 상황에서 다시 개발이익을 최대 50%까지 환수되면 재건축 아파트를 통한 수익은 사실상 불가능해지기 때문이다. 특히 개발이익 환수 대상을 관리처분계획 인가신청 이전 단계의 모든 사업장으로 정함에 따라 재건축 추진 아파트의 대부분이 개발이익 환수 대상이 된다. 그러나 이번 대책으로 인해 재건축 아파트의 수익률이 떨어진다고 해서 당장 매물이 쏟아져 나오고 가격이 급락할 가능성은 크지 않으리라는 것이 시장 전문가들의 대체적인 전망이다. 재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 일관성 있게 지속될 수 있을 것인지를 관망하며 당분간 매물을 내놓지 않고 힘겨루기를 할 것으로 예상되기 때문이다. 강남의 한 재건축 추진 아파트 단지 조합장은 “정부가 강한 대책을 내놓으면 우리는 재건축을 안하면 된다”며 “재건축해서 실익이 없는데 추진할 필요가 없지 않느냐”는 말이 이를 잘 대변해 준다. 또 재건축을 누르면 일반 아파트 값이 오르는 ‘풍선효과’의 부작용도 배제할 수 없다. 이익을 환수 당하지 않기 위해 재건축 추진을 미루는 경우가 속출하면 자연스럽게 신규 아파트 공급이 줄어들게 되며 이에 따라 비교적 최근에 신축한 아파트로 투자자들의 눈이 쏠릴 것이라는 분석이다. 실제 정부가 재건축 아파트 값을 규제하겠다는 방침을 밝힌 1월 말 이후에는 2002년 이후 신축된 아파트값의 상승률이 높게 나타나기도 했다. 재건축 아파트의 투자 이익을 기대하기 힘들다고 보는 수요자들이 새 아파트 등으로 몰리면 재건축 아파트 값을 잡으려고 하다가 오히려 일반 아파트 가격을 올려놓는 결과가 될 수도 있다는 말이다. 일종의 재건축 억제가 공급축소 효과로 이어져 여건이 뛰어난 강남이나 신도시ㆍ목동 등의 일반 아파트의 수요가 늘어나 이들 아파트의 값이 오르는 부작용이 발생할 수도 있다는 지적이다. 이렇게 되면 또 꼬리를 물고 정부에서는 후속의 후속 대책을 내놓을 수도 있다. 최근 노무현 대통령은 ‘국민과의 인터넷 대화’에서 “부동산 격차는 양극화의 심각한 원인이며 핵심적 결과”라며 “남은 임기 동안 4, 5단계의 대책을 마련할 수 있다”고 말한 바 있다. 8ㆍ31 대책과 재건축 후속 조치에도 불구, 시장 불안이 지속되면 남은 임기와 상관없이 시장 안정을 위한 강도 높은 추가 대책을 마련할 수 있음을 내비친 것이다. 전문가들은 이 때 나올 정책은 어느 것보다 강도가 셀 것으로 내다보고 있다. 한 부동산 전문가는 “정부 정책에 대한 신뢰가 떨어질 대로 떨어졌기 때문에 올 하반기나 내년 초에 추가 대책이 나온다면 시장을 강하게 옥죄는 정책이 될 것”이라고 지적했다.