[부동산시장 화두로 떠오른 고분양가] <하> 전문가·시민단체 해법

고분양가를 잡아야 한다는 데 이의를 제기하는 사람은 없지만 공공과 민간, 각 사업별로 특성이 천차만별이기 때문에 명쾌한 하나의 해법은 있을 수 없다. 공공ㆍ민간 가릴 것 없이 모든 분양원가와 이윤을 투명하게 공개하라는 요구가 ‘만병통치약’처럼 되풀이되고 있지만 지루한 논쟁이 보여주듯 현실적 어려움이 많다. 분야별ㆍ단계별 원가를 명확히 구별해 사업이익을 밝히는 것이 말처럼 쉬운 일이 아닌 데다 설사 공개된다고 해도 또 다른 논란으로 끊임없이 번질 수 있다. 자칫 민간에까지 원가공개를 강요할 경우 민간의 주택공급이 크게 위축돼 더 큰 문제를 낳을 우려도 없지 않다. 공공과 민간의 역할을 명확히 구분, 공공은 서민 주거안정을 꾀한다는 본연의 역할에만 충실하라는 주문도 있다. 그러나 자칫 주택수요와 공급이 괴리될 수 있다는 점에서 고분양가를 잡기 위한 근본적 해답은 못된다는 지적이다. 최근 대전지법의 ‘승인권 남용’ 판결 이후 크게 위축된 지방자치단체의 분양 승인권을 강화하고 분양가 검증위원회의 검증을 민간에까지 확대해야 한다는 목소리도 커진다. 지자체의 행정지도만으로도 평당 100만~200만원은 손쉽게 내려갈 만큼 ‘고무줄 분양가’가 만연하고 있는 상황을 감안하면 승인권 강화는 어느 정도 효과가 기대된다. 이처럼 각 정책수단의 기대효과와 한계가 공존하는 상황에서 많은 전문가와 시민단체들이 공통적으로 지적하는 고분양가 해법의 시작은 ‘천정부지로 치솟는 땅값부터 잡으라’는 것이다. 공공이든 민간이든 분양가의 상당 부분을 높은 땅값이 차지하는 게 현실이고 최근의 고분양가 논란이 오히려 공공에서 촉발됐다는 점 때문에 특히 그렇다. 땅값 논쟁의 한복판에는 토지공사 등 공공이 자리잡고 있다. 이들의 ‘땅 장사’ ‘집 장사’ 논란은 매년 국정감사의 단골 메뉴이자 시민단체들의 시빗거리다. 판교 신도시만 해도 개발계획이 10여차례나 변경되며 사업이 지연되는 동안 땅값과 사업비는 천정부지로 치솟았고 “판교의 개발이익은 1,000억원에 불과하다”는 정부의 해명에도 불구하고 개발이익이 최소 2조원에서 최대 10조원으로 추정된다는 주장이 일각에서 끊임없이 제기되고 있다. 서울시와 SH공사가 추진해온 은평 뉴타운도 사정은 크게 다르지 않다. 정부와 토공은 신도시 등의 개발이익이 국민임대주택 등 서민주거 안정과 국토 균형발전 사업에 쓰이기 때문에 아무 문제가 없다는 입장이다. 그러나 정부와 지자체가 분담해야 할 광역교통 설치비 등까지 택지조성 이익으로 충당하는 등 개발이익의 사용처가 투명하게 공개되지 않고 이것이 결국 고분양가의 원인으로 지목되는 것이 사실이다. 각종 개발계획을 남발하고 실제 개발은 차일피일 지연되는 동안 투기세력이 개입해 땅값이 치솟고 보상비도 따라 오를 수밖에 없는 구조도 큰 문제다. 정부가 이런 문제점들을 보완하기 위해 지난달부터 택지공급 기준을 기존 감정가에서 조성원가로 바꾸고 조성원가를 공개하는 한편 투기방지를 위해 지구지정 시기를 앞당기는 등의 조치를 취하고 있지만 보다 세밀한 추가 보완대책이 필요하다. 업계의 한 관계자는 “개발계획 남발과 치밀하게 수립되지 못하는 개발계획 탓에 땅값과 보상비가 크게 오르고 택지개발 자체도 불투명하게 진행되는 구조가 반복되는 한 택지비 상승과 고분양가를 잡기는 요원하다”고 지적했다.