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정부의 재건축 연한 완화 방침의 최대 수혜지로 꼽히는 서울 목동 신시가지 일대 아파트에 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 단기간에 호가가 급등하는 등 재건축 기대감으로 오랜만에 온기가 도는 모습이다. 최고점 대비 80%까지 떨어져 있는 시세와 입지를 감안하면 투자 가치가 높다는 판단 때문으로 분석된다. 다만 아직 목동신시가지 일대 재건축 기본계획조차 나오지 않은 상태라는 점을 감안하면 신중하게 접근해야 한다는 지적도 제기된다.
14일 목동 신시가지 일대 중개업소들에 따르면 지난 8월까지 6억4,000만원 안팎에 거래되던 신시가지 7단지 고층 66㎡(이하 전용면적)이 정부의 9·1 부동산대책 발표 직후 6억6,000만원에 계약이 체결된 것으로 나타났다. 매도호가는 6억8,000만원까지 올랐다. 6억원대 초반에 거래되던 5단지 65㎡도 현재 6억5,000만원 이하의 매물이 사라진 상태다. 이 지역 범신공인의 황승철 대표는 "매도자들이 호가를 수천 만원 끌어올리거나 아예 거둬들여 현재는 시세를 가늠하기조차 어렵다"며 "재건축 기대감에 아예 매도 자체를 안하겠다는 집주인도 있다"고 전했다.
◇추가 가격 상승 가능성 높아= 가격 상승은 재건축 연한 단축의 힘이다. 정부 방침대로 재건축 연한이 조정되면 목동 7~14단지의 재건축 연한은 2~4년 당겨져 2017~2018년이면 재건축 추진을 위한 안전진단 신청이 가능해진다. 이 때문에 7단지는 물론 신시가지 전체 아파트의 호가가 3,000만~5,000만원 정도 올랐다는 것이 일선 중개업소들의 전언이다.
전문가들은 고점 대비 80% 수준인 신시가지 아파트의 현재 시세를 감안하면 앞으로도 추세적인 가격 상승은 기대할 수 있다고 내다봤다.
박합수 국민은행 명동스타PB센터팀장은 "목동은 최고가 대비 70% 대로 떨어졌다가 현재 80%까지 회복한 상태"라면서 "고점 대비 90%까지는 가격 상승 여지가 있다고 본다"고 말했다. 실제로 5단지 65㎡는 9·1대책 발표 이후 6억4,000만원에 거래됐는데 이는 여전히 최고가를 기록했던 지난 2007년 1월 7억5,000만원과 비교하면 85% 수준이다.
업계에서는 재건축 후 주거여건 변화도 감안해야 한다고 지적했다. 재건축이 완료되면 최소한 오목교역 인근 고급 주상복합 못지 않은 시세를 형성할 수 있을 것이라는 분석이다. 이 지역 최고가 아파트인 '목동 트라팰리스' 112㎡는 9월 현재 3.3㎡당 2,773만원선으로 송파구 잠실동 '잠실 리센츠'에 육박하는 수준이다.
◇사업 예측 어려워 지나친 낙관은 금물= 단기간에 호가가 급등하면서 투자자들의 고민도 커지고 있다. 재건축 가능 연한이 앞당겨지긴 했지만 7단지와 11~14단지는 2018년은 돼야 안전진단을 받을 수 있어 투자 기간이 길기 때문이다. 최근 가락 시영, 개포지구 등 강남권 재건축 추진단지들이 당초 예상을 크게 웃도는 추가분담금 폭탄으로 어려움을 겪은 것도 투자자들을 주저하게 만드는 요인이다.
또 각 단지별 특성도 다른 만큼 이를 감안해 투자 여부를 결정해야 한다는 지적도 나온다. 실제로 대부분 3종일반주거지역이지만 신시가지 1~3단지는 이보다 허용 용적율이 낮은 2종일반주거지역이다. 3종 일반주거지역의 법적 상한 용적률은 300%인 반면 2종주거는 250%다. 신시가지 일대 아파트의 기존 용적률이 117~165%임을 감안하면 현재 상태로는 1~3단지의 수익성이 그만큼 낮을 수 밖에 없다는 의미다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "목동 아파트 지구 기본계획이 아직 나오지 않았고 또 실제 재건축까지 시간이 얼마나 걸릴지 모르는 상태여서 지금 단순히 투자 수익을 가늠하긴 어렵기 때문에 묻지마 투자는 금물"이라고 말했다.
