해외부동산 투자 稅테크

해외부동산 투자가 1인당 100만달러까지 허용되면서 관련 세금제도에도 관심이 모이고 있다. 큰 투자이익을 거뒀더라도 자칫 세제를 신경쓰지 않았다가 수익의 상당액을 세금으로 날릴 수 있기 때문이다. 일반적으로 해외에서 토지나 집을 산 뒤 이를 되팔아 차익을 얻거나 혹은 친지나 가족에게 상속ㆍ증여를 할 때는 부동산이 위치한 지역이나 피상속자의 거주지에 따라 과세방법이 달라진다. 세목별ㆍ국가별로 주의해야 할 세금제도를 알아본다. ◇양도세, 상속ㆍ증여세 어떻게 내나=해외에서 부동산을 팔아 양도차익을 거뒀을 때는 일반적으로 국내에서 세금을 낸다. 그러나 현지에서 별도의 양도세를 내는 경우도 있는데 이때는 해외서 낸 세금을 국내에서 공제받을 수 있다. 특히 해외에서 취득한 주택은 국내와 달리 세대별 보유주택 수에 포함되지 않는 동시에 종합부동산세 대상도 되지 않는 것이 장점이다. 해외부동산을 타인에게 상속ㆍ증여할 때는 받는 사람을 기준으로 세금이 매겨진다. 증여세의 경우 받는 사람이 국내 거주자라면 국내외 증여재산 모두를 더해 세금을 낸다. 반면 해외 거주자라면 국내 재산을 받는 경우에만 국내서 과세된다. 그러나 해외 거주자라도 해외에서 증여세를 내지 않은 재산에 대해서는 우리나라에서 추가로 과세할 수 있다. 상속세도 이와 유사해 해외에서 낸 세금이 있으면 이에 대해 소득공제를 받을 수 있다. 마찬가지로 피상속자가 해외 거주자면 국내 재산에 대해서만 상속세를 과세할 수 있다. ◇각국 세금은 어떻게=성공적인 해외투자를 위해서는 각국의 과세현황도 파악해야 한다. 대표적 투자국가인 미국의 경우 주마다 세법이 다른 점을 감안할 필요가 있다. 한국인의 선호 투자지역으로 꼽히는 캘리포니아주에서는 취득ㆍ등록세가 없는 대신 시세의 0.5%를 등기이전세로 내는 점이 특징이다. 이밖에도 보유기간 1년 미만이면 15~35%, 1년 이상이면 최고 15%의 세율에 따라 양도소득세를 내야 한다. 캐나다는 시세가 5만5,000캐나다달러를 넘을 경우에만 1~2%의 취득세를 낸다. 재산세는 약 1%가 적용되며 거주목적의 1주택에 대해서는 양도세가 면제된다. 영국은 취득세가 없는 대신 시세의 1~4%가 등록세로 과세된다. 또 재산세로는 시세의 1%에 해당하는 금액을 부동산 소유자가 아닌, 거주자가 내는 게 특징이다. 주택에 대한 양도세는 양도차익의 20%가 적용되지만 캐나다와 마찬가지로 거주용 1주택은 세금이 면제된다. 이밖에도 호주에서는 재산세 격인 토지세를 1년에 한 번 내야 하고 상업용이나 신축된 주거용 부동산에 대해서는 10%의 부가세를 내야 한다.

동남아·호주등 노려볼만 인도네시아 고급주택 20만弗대 호주 연평균 성장률 3%이상 '어디가 좋을까. 혹시 상투는 아닐까.' 개인ㆍ법인도 해외부동산에 대한 투자가 허용되면서 눈길은 이제 해외로 쏠린다. 그러나 선뜻 돈을 투자하기도 두렵다. 국내 부동산 투자도 쉽지 않는데 낯선 외국에서의 부동산 투자는 더 어렵기 때문이다. 더구나 미국 등 일부 국가는 상투 가능성이 크고 중동ㆍ남미ㆍ아프리카 등은 국가 리스크가 크다. 또 유럽은 안정적이지만 성장률이 낮다. 최근에는 금리인상으로 부동산 가격이 떨어지기도 했다. 그래도 틈새는 있다는 게 전문가들의 평가다. 인도네시아 등 동남아시아, 호주, 뉴질랜드 등이 대상이라는 것. 인도네시아는 20만달러로 고급주택을 살 수 있다. 호주는 지난 90년대 이후 연평균 3% 이상의 성장률을 유지하고 있다. 호주나 뉴질랜드는 자원부국이기 때문에 상대적으로 부동산 가격이 크게 하락할 위험도 적다. 일본이 최근 호주에 대한 부동산 투자를 늘리고 있는 것도 같은 맥락이라는 것이다. 해외부동산을 투자하는 자산운용의 한 관계자는 "호주도 이미 많이 오른 상태이기는 하지만 아직 가능성은 있다"고 말했다. 한편 올해 중 매입한 해외주택은 200건. 미국이 92건으로 절반 정도를 차지하고 캐나다가 53건으로 25%를 차지했다. 중국이 26건, 일본ㆍ태국ㆍ호주ㆍ뉴질랜드 각각 4건, 필리핀은 3건의 거래가 이뤄진 상태다.