"여의도 재건축 수익성, 1-1구역이 최고"

여의도 전략정비 1구역의 개발 후 조감도.

'여의도 재건축 아파트의 수익성은 1-1구역이 최고' 서울 여의도 전략정비구역 내 노후 아파트의 수익성을 검토해본 결과 1-1지구의 사업성이 가장 높다는 분석이 나왔다. 여의도 전략정비구역은 1-1ㆍ1-2ㆍ2구역 등 총 3개 구역으로 나뉘어져 있으며 ▦1-1구역에는 삼부ㆍ목화ㆍ한양ㆍ대교ㆍ장미ㆍ화랑아파트 ▦1-2구역에는 삼익ㆍ은하ㆍ시범아파트 ▦2구역에는 광장ㆍ미성아파트 등이 들어서 있다. ◇1-1구역 3.3㎡당 6,300만원 수익= 6일 재개발컨설팅업체인 예스하우스가 서울시의 지구단위계획안에 따라 분석한 여의도지구 사업성 검토안에 따르면 1-1구역 아파트를 보유한 집주인은 대지 지분 3.3㎡당 6,300만원의 분양수익을 올릴 수 있는 것으로 나타났다. 반면 1-2구역과 2구역은 각각 3.3㎡당 5,560만원, 5,640만원의 분양수익을 거둬 1-1구역보다 700만~800만원 가량 수익이 낮았다. 이처럼 분양수익에 차이가 나는 이유는 1-1구역에 지어지는 건축물(주거 및 비주거시설 포함)의 연면적이 다른 구역보다 넓은 반면 대지 면적 차이는 상대적으로 작기 때문이다. 1-1구역의 전체 건물 연면적은 78만5,000㎡로 1-2구역(59만9,000㎡)이나 2구역(42만1,000㎡)보다 넓다. 각 구역에 지어진 상업ㆍ업무시설을 똑같은 가격에 분양한다고 가정하면 더 큰 건물을 더 많이 지을 수 있는 1-1구역이 더 많은 돈을 벌 수 있는 셈이다. 구역 별로 살펴보면 1-1구역에서는 총 사업비가 1조4,300억원 가량 들어갈 것으로 추산됐다. 이는 건물 전체연면적(78만5,000㎡)에 3.3㎡당 건축비 600만원을 곱한 수치다. 반면 총 분양대금은 4조8,940억원이 될 것으로 예상됐다. 이는 이 구역에 들어서는 전체 건물의 연면적에서 주차장이나 커뮤니티시설 등 '분양할 수 없는' 시설이 30% 가량 된다고 가정하고, 나머지 '분양할 수 있는 면적(78만5,000㎡X0.7)'을 3.3㎡당 3,000만원에 분양했다고 가정한 값이다. 총 분양대금(4조8,940억원)에서 사업비(1조4,300억원)를 제외한 금액인 3조4,640억원이 각 조합원들의 분양수익이 되는 것이다. 이를 학교부지를 제외한 대지면적 18만600㎡로 나누면 조합원이 보유한 지분 3.3㎡당 6,300만원의 수익이 남게 된다. 이러한 방법에 따라 추산하면 1-2구역은 1조890억원의 사업비를 들여 2조6,321억원의 분양수익을 남기게 되며, 2구역은 7,650억원의 사업비로 1조8,490억원 이익을 볼 수 있게 된다. ◇분양가 및 건축비가 변수= 물론 실제 정비사업 결과는 사업추진과정에서 달라질 수 있다. 이번 시뮬레이션은 주거 및 비주거시설을 모두 연면적 3.3㎡당 3,000만원에 분양한다고 가정한 것으로, 실제 업무시설의 경우 이보다 더 비싼 가격에 분양될 가능성이 높기 때문이다. 또한 최고 70층 규모의 업무시설을 짓기 위해서는 연면적 3.3㎡당 600만원으로 추산한 건축비가 더 들어갈 가능성도 크다. 여기에 여의도 아파트 주민들이 시의 지구단위계획안에 반발하고 있는 것도 변수다. 이번 계획안이 주민들의 반대에 부딪히면 사업 자체가 지연될 가능성이 크다. 여의도 C공인 관계자는"집주인들 사이에서 40%의 기부채납비율을 받아들이기 힘들다는 분위기가 팽배하다"며 "이로 인해 집값이 크게 들썩이지 않고 거래시장도 조용한 편"이라고 전했다.