◎전문지식·돈없는 땅주인 대신 사업성 분석/시공·분양·임대 사후관리까지 모두 처리토지를 갖고 있는 사람은 누구나 이 땅을 개발해 높은 가치의 새로운 부동산으로 만들고 싶어한다. 이렇게 하는데는 돈과 사람, 아이디어, 기술 등 다양한 요소가 필요해 결코 만만한 일이 아니다.
한 개인이 땅의 가치를 높이는데 필요한 이같은 요소를 다 갖추기가 매우 어렵다는 얘기다.
섣불리 주변 사람 말만 믿고 개발했다간 낭패를 당하기 쉽다. 요즘같은 불경기에선 더더욱 그렇다. 그나마 땅에 대한 입지분석을 제대로 했다하더라도 돈이 없으면 개발과 새로운 부가가치 창조는 꿈에 그친다.
이같은 모든 문제점을 한꺼번에 해결하는 방법이 바로 토지신탁제도다. 지주는 신탁회사에 땅을 맡기기만 하면 된다. 나머지는 신탁회사의 몫이다.
부동산 신탁회사는 전문적인 지식이 부족하고 돈도 모자라는 땅주인을 대신해 사업성분석, 자금조달, 시공, 분양 및 임대, 사후관리까지 모두 처리해준다.
「신탁」이란 땅이나 돈 등 재산을 갖고 있는 사람(신탁자)이 그 재산의 관리·운용권을 수탁자에게 맡기는 제도다. 신탁은 재산에 대한 신탁자의 소유권이 수탁자에게 옮겨간다는 점에서 대리, 위임 등 신탁과 비슷한 기능을 갖고 있는 다른 제도와 다르다. 수탁자가 형식적으로나마 신탁자의 재산에 대한 소유권을 갖게 돼 폭넓은 재량권을 가지고 신탁재산을 운용할 수 있다. 이것이 신탁의 장점이다.
그러나 재산을 맡기는 사람은 소유권이 신탁회사 등 수탁자에게 넘어가는 것이 찜찜하다. 자기 재산에 대해 남이 권한을 행사하기 때문이다. 그러나 부동산신탁회사에 재산을 맡길 때 소유권이 이전되는 문제로 고민하지 않아도 된다. 신탁전문회사는 신탁업법의 규정에 따라 엄격한 법절차를 통해 설립되고 재정경제원장관에게 업무감독을 받는 까닭이다.
부동산신탁은 관리나 운용방법에 따라 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발신탁 등으로 나눠진다. 관리·처분·담보신탁은 말 그대로 부동산에 대한 관리나 처분, 담보처리 등을 신탁사가 대신해주는 것이다.
부동산신탁의 꽃은 역시 개발신탁(토지신탁)이다.
신탁사는 지주가 맡긴 땅에 대해 가장 적절한 이용방안을 찾아낸다. 지주의 뜻에따라 이 땅을 개발, 관리, 처분까지 마친 뒤 이 과정에서 생긴 이익을 지주에게 돌려줄 뿐 아니라 그 과정에서 필요한 자금까지 조달해주는 것이 개발신탁이다.
수익성과 함께 편리하는 것이 신탁의 매력이다. 부동산 개발과 관리, 처분 등과 관련된 법률·세무·금융·행정 등 복잡하고 번거로운 사무절차를 신탁사가 알아서 해결하기 때문이다.
최근 경기침체로 부동산 매물이 크게 늘어나고 있는 추세다. 팔려고 내놔도 거래가 안된다. 이같은 시기에 가장 적절한 부동산 활용법의 하나가 부동산신탁사를 이용하는 것이다. 부동산신탁사를 찾으로면 토지대장과 등기부등본, 도시계획확인원 등 기초자료를 가지고 가면 된다.
토지신탁시 신탁사에 지급할 수수료는 사업규모나 개발성격 등에 따라 다양하다. 보통 건물을 짓어 분양한 후 분양수익을 지주에게 주는 분양형 임대사업인 경우 총공사비의 10% 이내에서 수수료가 결정된다.
임대한 후 임대수익을 지주에게 지급하고 신탁기간이 지나면 부동산을 지주에게 되돌려주는 분양형사업은 총공사비의 5% 이내에서 수수료가 정해진다.
