소형 오피스텔 '돈 되는' 명당은 어디?

『 골드싱글(미혼의 고소득 전문직 종사자), 딩크족(의도적으로 자녀를 두지 않는 맞벌이부부)…. 얼마전까지만 해도 낯설기만 했던 신조어들이 이제는 일반명사처럼 쓰이고 있다. 독신 등 1~2인가구는 더 이상 특별하지 않은 자연스러운 거주형태로 자리잡고 있는 것. 실제 국토부가 제시한 통계에 따르면 지난 2005년 전국의 1~2인 가구는 670만 여 가구로 전체의 42%에 달한다. 5가구 중 2가구가 1~2인으로 구성된 초소형 가구인 셈이다. 이같은 현상은 점차 가속화되고 있다. 기러기 아빠ㆍ황혼 이혼 등 다양한 이유로 1~2인 가구를 구성하게 되는 사람들이 늘고 독신ㆍ고령화 추세가 가속화되며 약 10년 후에는 전국의 절반이상이 1~2인으로 구성된 초소형 가구가 될 것이라는 전망까지 제기되고 있다. 하지만 여전히 가족 단위를 중심으로 설계된 중대형 아파트가 주류를 차지하는 부동산 시장에서 1~2인 가구들을 위한 고급 주거 공간은 턱없이 부족한 실정이다. 1~2인 가구의 증가와 맞물려 몇몇 대형 건설사에서는 소형 고급 주택 브랜드를 내놓는 등의 모습도 보였지만 사업성 등의 문제로 현재 대부분 지지부진한 상황이다. 이 때문에 현실적으로 오피스텔 정도가 이 같은 수요 변화를 충족시킬 수 있는 상품이라는 평가를 받고 있다. 부동산써브의 함영진 실장은 "아직 단점이 보완돼야 하지만 오피스텔은 주거 편리성과 보안, 안전 등의 다양한 장점을 갖춰 20~30대 전문직 여성들을 중심으로 인기가 꾸준히 높아지고 있다"며 "업무지구에서 가까운 소형 오피스텔을 택한다면 훌륭한 대안 투자처가 될 수 있을 것"이라고 말했다. . 반쪽짜리 상품이라는 평가에서 벗어난 오피스텔 투자를 위한 전략과 유망 투자처를 소개한다. 』 ● 임대수요층 풍부한 도심 역세권 주변이 '투자 0순위'
직장인들 선호하는 공덕역·가락동·등촌동 등 인기
분양 노린다면 신규조성 업무지구 인근이 바람직 독신자에게 ‘오피스텔’은 성공을 의미하는 코드와 같다. 화려한 도심속에 지어진 초고층 오피스텔은 주택가 다세대나 다가구주택은 물론 소형아파트와는 다른 이미지다. 반면 부동산 투자에서 오피스텔은 틈새 상품 정도로만 인식돼 왔다. 그런대로 임대수익은 괜찮은 편이지만 매매가격은 오르지 않다 보니 ‘돈 버는 상품’으로는 그다지 주목받지 못했던 것이 사실이다. 하지만 최근 1~2인 가구가 급증하면서 오피스텔의 가치가 재평가받고 있다. 수요는 늘어나는 반면 공급은 크게 줄면서 투자가치도 덩달아 높아지고 있는 것이다. 실제로 국토해양부 조사에 따르면 2009년 오피스텔 건축허가 건수는 239건으로 2007년 369건을 기록한 후 3년 연속 감소세를 보이고 있다. 2003년 1,159건에 달했던 건축허가 건수와 비교할 땐 무려 79.4%나 줄어든 물량이다.. 매매가도 지속적인 상승세를 보이고 있다. 정보제고업체인 부동산114가 지난 해 월별 오피스텔 매매가와 월임대료를 조사한 결과 4월 이후 8개월 동안 꾸준한 오름세를 보인 것으로 나타났다. 하지만 모든 오피스텔이 높은 임대수익을 보장하는 것은 아니다. 지역에 따라 수요가 천차만별이고 여전히 많은 오피스텔은 공실(空室)의 위험을 안고 있다. 아파트와 비교해 여전히 환금성이 낮기 때문에 보다 신중하게 접근하는 것이 바람직하다는 것이 전문가들의 조언이다. ◇역세권 소형 오피스텔 노려라= 오피스텔 투자에서 가장 중요하게 고려해야 할 것은 ‘안정적 임대수익’이다. 수요가 풍부해 비어있을 염려가 별로 없고 꾸준히 월세를 받을 수 있는 지역을 골라야 한다. 무엇보다 오피스텔은 직주근접을 중요하게 여기는 독신자가 주 임대수요층인 만큼 도심 출퇴근이 편한 역세권이 최적이 입지로 꼽힌다. 강남ㆍ여의도ㆍ종로ㆍ광화문 등 업무지역과 쉽게 오갈 수 있는 역세권은 그만큼 수요가 많아 투자자들이 선호하는 지역이다. 지하철5호선 공덕역 일대는 오피스텔 투자처로 가장 인기있는 곳이다. 광화문 등 도심과 여의도 일대로 출퇴근하는 직장인들이 선호하는 지역이기 때문이다. 공덕동 하나공인 관계자는 “오피스텔 전월세 수요는 연중 끊이지 않아 공실도 거의 없다”며 “신규 공급물량이 많지 않다 보니 5~6년된 오피스텔의 경우 매매가 및 월세 모두 작년부터 조금씩 오르고 있는 추세”라고 설명했다. 층에 따른 조망과 건물의 노후 정도에 따라 정도의 차는 있지만 지은 지 5년 가량 지난 한화오벨리스크 33㎡(이하 전용면적 기준) 정도의 물건은 보증금 1,000만원에 월세 90만~100만원을 받을 수 있다. 현재 시세는 2억2,000만~2억5,000만 수준이다. 강남권은 잘 갖춰진 인프라 때문에 항상 젊은층의 수요가 많은 지역으로 꼽힌다. 임대사업을 원하는 투자자도 많아 매매 수요도 많은 편이다. 실제로 지난해 11월 KT가 송파구 가락동에서 공급한 ‘송파 웰츠타워’ 오피스텔은 최고 24대1의 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었다. 최근 계약도 100% 완료한 이 오피스텔은 지하철8호선뿐 아니라 수서역과 연결되는 3호선 연장선까지 개통될 예정이어서 수요자들의 관심을 모았다. 이외에도 9호선이 개통된 강서구 등촌동 일대 오피스텔은 강남ㆍ여의도 접근성이 좋아져 수요가 늘고 있다. 상대적으로 가격이 저렴한 것도 장점이다. 면적은 33㎡ 안팎의 소형이 가장 인기가 높다는 것이 일선 중개업소들의 설명이다. 대부분 오피스텔이 전용률이 50% 안팎이므로 투자시 단순한 공급면적 보다는 전용면적을 확인하는 것은 필수다. ◇신규분양 노린다면 뜨는 업무지구 주변이 제격= 신규분양을 노린다면 새롭게 조성되고 있는 업무지구 인근을 노려볼 만 하다. 올해에는 국제업무지구로 탈바꿈할 용산과 인천 송도 일대에서 오피스텔 신규 분양이 예정돼 있다. 가장 주목받는 지역은 역시 용산이다. 2006년부터 입주를 시작한 파크자이의 월임대료는 33㎡ 규모 기준 보증금 1,000만원에 월 90~100만원 수준으로 이미 강남 및 도심권 오피스텔 시세를 따라잡았다. 최근 매매가도 상승하는 추세다. 33㎡ 규모는 분양가가 1억6,000만~2억원 선이었지만 현재 2억7000만원 선에서 거래되고 있고 좀 더 큰 40㎡ 규모는 3억2,000만원 선까지 값이 올랐다. 인근 중개업소 관계자는 “최근 임대가격이 많이 오르면서 매매가도 몇 달새 3,000만~4,000만원씩 뛰었다”며 “앞으로 국제업무지구가 들어서면 수요가 더욱 늘어날 것”으로 기대했다. 이 일대에서는 동부건설이 한강로2가 일대를 재개발해 4월중 210실을 공급할 계획이다. 조합원분을 제외한 일반분양물량은 149실이다. 인천 송도와 청라 일대 오피스텔에도 관심을 가져볼만하다. 올해 송도와 청라지구에서 공급되는 오피스텔은 각각 803실, 1,297실로 총 2,100실 규모에 달한다. 송도에서는 코오롱건설이 197실, 대우건설이 606실의 오피스텔 공급을 계획중이고 청라지구에서도 영화건설(223실)과 우미건설(450실), 반도건설(624실) 등이 분양을 준비 중이다. 송도 지역의 월임대료는 전용 33㎡ 기준 보증금 1,000만원에 월임대료 70만원 수준이다. 포스코건설이 공급했던 더샵퍼스트월드 33㎡의 분양가가 1억~1억5,000만원 정도였음을 따져볼 때 수익율이 10%가 넘는다. 부동산114의 김규정 부장은 “송도에도 컨벤션센터, 초고층 업무 빌딩들이 들어설 예정이라 직장인 수요가 늘 것으로 기대된다”고 말했다. ● 부침 심했던 오피스텔史
1985년 첫 등장후 한때 폭발적 인기
바닥난방 금지되면서 시세 곤두박질
최근 사업성 좋아져 다시 '인기몰이' 부동산 투자 상품중 오피스텔처럼 부침이 심했던 부동산 상품도 드물다. 1985년 첫 등장한 이후 한때 전국적으로 10만 여실이 넘게 공급되고 몇몇 인기 지역에서는 수천대1의 청약경쟁률을 기록하는 등으로 인기를 누렸지만 바닥난방이 금지되는 등 규제가 강화되자 공급이 급감하고 시세도 분양가 이하로 떨어졌다. 하지만 지난해 전용 85㎡ 이하까지 바닥난방이 다시 허용되고 최근 정부가 준(準)주택 제도를 도입하면서 오피스텔 시장이 다시 활황을 누릴 것이라는 전망이 제기된다. 특히 정부가 오피스텔을 ‘준주택’으로 분류, 국민주택기금 지원과 용적률 상향 조정 등의 인센티브제공까지 추진하고 나서면서 오피스텔 사업성도 크게 좋아질 것으로 기대된다. 국민주택기금의 경우 당장은 건설업체의 건설자금으로 지원되지만 실질적으로는 분양계약자에게대출되는 셈이어서 그만큼 싼 이자로 융자를 받을 수 있게 된다. 여기에 이 같은 혜택에도 불구하고 여전히 세법상 주택이 아니기 때문에 1가구2주택 적용대상에서도 제외된다. 몇채의 오피스텔을 사더라도 양도세 중과대상이 아닌 셈이다. 지역우선 공급, 청약통장 가입 등 주택 청약 관련 규제도 적용되지 않는 것도 장점이다. 이밖에 전용 85㎡ 이하까지 바닥난방이 허용되며 독신자는 물론 신혼부부나 1~2명의 자녀를 둔 수요자들도 수요층으로 흡수할 수 있을 것이란 전망도 제기된다.