◎목화·백조·미주·진주·공작·한성 등/24층 이상 초고층… 주상복합 추진여의도에 아파트 재건축 움직임이 활기를 띠고 있다.
올 초 백조·미주아파트에서 재건축이 추진된 데 이어 최근 목화아파트에서도 재건축조합설립추진위원회가 구성돼 재건축 바람이 일고 있다.
이 곳은 아파트가 모두 12층이 넘는 고층인데다 상업지구여서 관심을 끌고 있다. 목화·백조·진주·미주·한성 등 여의도 아파트의 절반 정도가 상업지역에 들어서 있다.
고층아파트인 만큼 목화아파트 등은 현재 가구수 그대로 재건축이 추진되고 있다. 또 상업지역이므로 24층 이상 고층아파트나 주상복합아파트로 건립이 추진되고 있다.
이 곳 아파트는 대부분 지은지 20년이 넘어 한 아파트의 재건축이 구체화되면 여의도 전체 아파트에 재건축 바람이 불 것으로 전망된다.
그러나 이런 특성은 여의도 재건축의 걸림돌이 될 수도 있다. 재건축이 한 아파트 단지의 문제가 아니라 여의도 전체 아파트 재건축과 맞물려 사업추진이 어려워질 수 있다는 얘기다.
▷추진 현황◁
최근 사업 추진이 가장 활발한 곳은 지하철5호선 여의나루역 옆 목화아파트다. 이달초 조합설립추진위원회를 구성하고 최근 주민동의도 87% 이상 마쳤다. 12월말께 정식으로 조합설립인가를 신청할 계획이다.
건립 가구수를 지금과 마찬가지인 3백12가구(2개동)로 하고 시공은 삼성건설이 맡기로 잠정 결정했다.
추진위원회는 24∼28층짜리 타워형아파트 건립을 추진하고 있다. 가구별 입주 평형은 지금의 1.5배로 정했다. 지하 1∼지하 3층은 주차장, 1층은 관리실과 노인정, 어린이시설 등으로 짓고 생활폐수 처리시설도 갖춰 재건축을 통한 환경아파트 건립의 모델을 만들 계획이다.
지하철 5호선 여의도역과 가까운 백조아파트는 주변에 식당과 업무시설 등이 몰려 있어 주상복합 빌딩으로 재건축이 추진되고 있다.
현대산업개발·대우건설부문·삼성물산 등 3개사가 시공을 맡아 40층짜리 주상복합아파트를 지을 계획이었으나 최근 건물규모 변경이 논의되고 있다.
용호로변 금융가와 가까운 미주아파트도 재건축이 추진되고 있다. 현대건설이 시공을 맡아 현재 2백76가구를 4백가구로 재건축할 전망이다. 안전진단을 위한 주민설문조사가 진행되고 있으며 조합설립인가 신청을 준비중이다.
이밖에 진주·수정·공작·한성아파트 등에서 재건축이 활발히 추진되고 있다.
▷재건축 수익성 분석◁
고층아파트인 만큼 재건축을 하더라도 건립가구수가 거의 늘지 않아 수익성이 높지 않을 것 같다. 조합원들이 이주비의 금융부담을 비롯, 재건축 비용을 모두 부담해야 하는 까닭이다.
현재 가구수 그대로 재건축이 추진되고 있는 목화아파트의 경우 추진위원회는 입주평형을 지금의 1.5배로 예상하고 있다. 시공업체로 잠정 결정된 삼성건설이 예상하는 평당 건축비는 3백만원선이다. 표준건축비에다 옵션비용, 이주비의 금융비용 등을 합친 금액이다.
20평형 기준으로 볼 때 입주평형은 30평형. 그러나 이는 전용면적이므로 분양면적은 40평형에 이를 것 같다. 이 때 건축비는 1억2천만원 선이다. 현재 시세가 1억7천만∼1억8천만원 이므로 지금 20평형을 구입한다면 모두 3억여원을 투자해 3년 뒤 40평형짜리 아파트를 얻게 되는 셈이다.
▷전망◁
여의도 아파트는 건립시기와 입지여건, 건물상태 등 재건축 여건이 비슷해 한꺼번에 이뤄질 가능성이 높다. 각 아파트 재건축이 서로 맞물려 재건축이 이뤄지면 여의도의 모습이 바뀌게 된다. 부담스럽고 중요한 문제인 만큼 쉽게 재건축이 결정되기는 어렵다고 볼 수 있다.
가장 큰 걸림돌로 안전진단이 꼽힌다. 지은 지 20년이 넘었지만 대부분 건물상태가 양호한 것으로 알려져 있다. 안전진단에 전혀 문제가 없다면 여의도 재건축은 첫단추를 끼우기도 전에 물 건너간 일이 된다.
상업지역에 들어서 있는 아파트는 대지지분이 비교적 적다는 게 단점으로 지적된다. 조합원들이 재건축 부담이 늘어나기 때문이다. 미주·백조아파트의 지분비율은 평형에 따라 30∼40%선에 불과하다.
대형 평형이 많아 40평형 이상의 아파트 소유자들이 재건축에 소극적인 것도 재건축을 어렵게 하고 있다.
그러나 지하철5호선 개통과 여의도광장 공원화 등으로 주거여건이 좋아진 만큼 재건축에 따른 이익은 기대할 만하다. 상업지역에 속한 아파트의 경우 용적률과 층수를 높일 수 있는 것도 재건축 추진에 보탬이 된다.<이은우 기자>
