최근 청담ㆍ도곡지구내 4개 재건축 아파트 단지가 5개 저밀도지구 단지중 처음으로 서울시의 건축심의를 통과해 관심을 모으고 있다.역삼동 영동주공 2차와 3차, 도곡동 도곡주공 1차, 삼성동 AID차관1ㆍ2차 아파트 등심의를 마친 단지는 앞으로 사업계획승인만 받으면 재건축사업의 첫삽을 뜨게된다.
하지만 4곳이 모두 한꺼번에 재건축을 할 수는 없다. 서울시가 청담ㆍ도곡지구에 대해 우선 사업승인단위를 2,500가구로 설정, 이들 4개 단지중 절반에만 승인을 내줄 방침이기 때문이다.
◇재건축 추진방향은
건축심의 과정에서 확정된 이들 단지의 재건축 용적률은 모두 모두 280%안팎이다. 인센티브 용적률은 도곡주공 1차가 4.46%로 낮은 반면 나머지단지들은 9~14.5%로 비교적 높게 나왔다.
층고는 4개 사업장 모두 23~25층. 시는 또 인근 지역주민들의 조망권을 해치지 않도록 단지내 일부 동간 배치를 다시 조정하도록 했다.
특히 영동 2차와 3차의 경우 선릉로변쪽의 동을 'ㄱ'자형에서 'ㅡ'자 형태로 바꿔 배치하게 된다. 도곡 1차도 중심부 위쪽의 'ㅅ'자형 동을 'ㅡ'자로 변경해 짓도록 했다.
◇가격만 오르고, 거래는 주춤
건축심의를 통과했다는 사실이 알려지면서 이들 단지 인근 중개업소에는 조합원 지분에 대한 매매문의가 크게 늘었다. 하지만 매물 호가가 워낙 높아 실거래는 드물다.
이들 4개 단지 모두 평형별로 한달전보다 500만~1,000만원 정도 가격이 올랐다. 영동주공 인근 강남공인은 "추가부담금이 다른단지에 비해 적을 것으로 예상되는 영동주공 2차와 3차에 수요자들의 관심이 집중되고 있다"며 "일주일새 가격이 500만원 올랐지만 내놓는 물건이 없다"고 말했다.
◇투자수익 있을까
이들 단지 인근중개업소들은 재건축이 일정대로 진행된다면 지금사도 충분히 투자수익을 거둘 수 있다고 주장한다.
예를들어 매매가격이 2억5,000만원인 도곡 주공 1차 10평형을 매입해 44평형을 배정받을 경우 추가부담금 1억7,700만원과 금융비용 등을 합쳐 총 4억3,000만원이 투자된다.
강남지역 신규분양아파트의 평당 분양가격이 1,000만원을 넘는 점을 감안할 때 충분한 수익성이 있다는 것이다.
하지만 이들의 설명을 액면그대로 받아들이기에는 다소 무리가 있다. 우선 재건축 시기에 따라 금융비용이 큰 차이를 보일 수 있으며 추가부담금 또한 늘어날 가능성이 높기 때문이다.
민병권기자
