지난 해까지 최고 투자상품으로 꼽던 재건축 아파트 등의 약세가 이어지면서 올해 부동산 시장의 투자상품으로 단연 토지와 상가가 꼽히고 있다. 특히 택지개발지구 내 단독택지와 상업용지, 대단지 아파트 상가는 올해도 활황세를 이어갈 전망이다. 이에 토지공사와 주택공사가 올해 분양 예정인 단독택지와 상업용지, 그리고 단지 내 상가 등을 정리한다.
■토지
토지 시장에 대한 올 한해 투자 전망은 `맑음`이다. 다만 단독택지의 경우 전매가 소유권 이전등기를 마감한 이후 가능토록 규제했기 때문에 단기투자 보다는 여유자금을 가지고 장기투자로 선회해야 한다.
◇지난 해 활황, 이어진다 = 지난 해 토지시장은 연중 활황세였다. 특히 택지지구 내 단독택지, 근린생활용지는 수 백대 1의 경쟁률을 기록하면서 프리미엄까지 급등하기도 했다. 실제로 지난해 말 공개매각 된 남양주 평내지구의 단독주택지 57개 필지에는 3,450명이 몰려 평균 59대1의 경쟁률을 기록했다. 특히 위치가 좋은 곳은 305대1의 경쟁률을 보였다. 인근 호평지구의 근린생활시설지도 마찬가지. 경쟁입찰로 매각 된 호평지구 근린생활시설용지는 낙찰가율이 평균 319%를 기록하는 성황을 이뤘다.
택지지구 내 토지 인기는 수도권에만 한정 된 현상이 아니었다. 강원도 원주 구곡ㆍ단관지구와 횡성 읍마지구에서도 최고 50대 1의 입찰 경쟁률을 보이는 등 전국적 토지 활황세가 이어 졌던 것. 이 같은 활황세는 결국 매입 땅들의 프리미엄으로 이어지고 있다. 단독택지의 단기투자가 성황을 이루면서 전매제한 조치까지 내리게 되는 됐던 것이다. 실제로 전매제한 시행전 이미 공급된 단독택지는 최고 2~3억원의 프리미엄이 붙고 있다. 지난 해 10월 공급된 화성동탄지구 내 이주자용택지(408필지)는 목 좋은 도로변 70평 필지의 경우 웃돈만 2억원 선을 훌쩍 넘고 있다. 또 손바뀜도 추첨 후 한 달 만에 70건에 달할 정도 였다.
대체 부동산 투자상품이 줄어든 가운데 올 한해 토지시장은 여전히 맑음이다. 전문가들 역시 부동산 투자 1순위로 으레 토지를 꼽고 있다. 또 단독택지를 비롯해 공급도 이어지기 때문에 여윳돈을 가진 장기투자라면 안정적인 택지지구 내 단독, 상업용지 시장을 두드리라고 전문가들은 권장한다.
◇단독주택지 등 올해도 공급 이어져 = 단독택지를 비롯해 상업용지, 근린생활 시설 등 택지개발지구 내 토지 공급은 올해도 이어진다. 먼저 한국토지공사는 올 한해 동안 단독주택지 3,303필지 41만9,156평, 근린생활시설용지 245필지 6만884평, 상업용지 416필지 9만540평을 매각할 예정이다. 또 블록형 단독택지도 3곳 34필지가 분양되고 근린생활용지 245개 필지 6만884평이 공급된다.
먼저 주목되는 단독택지는 화성 동탄. 화성동탄지구에서는 130필지 9,600평이 추첨을 통해 분양 될 예정이다. 또 파주교하에서도 364필지 9만6,000평, 용인죽전지구에서 60필지 5만7,400평이 올 2분기 중 공급되고 김포장기지구에서 200필지가 3분기에 분양 될 예정이다. 이밖에 충북 오송생명 과학단지에는 318개 필지 2만7,450평이 분양 될 예정이고 충남 청주 강서에서는 415개 필지 2만6,940평이 공급된다. 블록형 단독택지 분양도 3곳에서 분양 된다. 용인 동백지구에서 19필지 6만9,300평, 화성동탄에서 12개 필지 2만9,089평이 각각 2분기와 3분기에 공급될 예정이다.
주택공사도 6개 지역에서 단독주택지를 분양한다. 수도권은 3개 지구에서 총 213필지를 분양할 예정이다. 먼저 고양 풍동에서는 55평~81평짜리 199필지를 분양할 예정이고 수원 율전 4필지, 인천 장수 8필지를 공급한다. 또 전남과 경남에서도 3곳 437개 필지를 공급할 예정이다.
수도권 택지지구의 상업용지 공급도 이어진다. 토지공사는 성남 분당에서는 8개 필지 4,235평이 분양 돼 주목을 받고 있다. 또 화성 동탄 35개 필지 9,529평이 분양되고
▲파주 교하 15필지 4,796평
▲용인 동백 1필지 212평
▲김포 장기 15필지 4,500평이 입찰 방식을 통해 분양 된다. 이외 충청권에서는 대전 노은2지구 2필지 378평, 청주 산남3 20필지 4,408평, 청주 강서1 120필지 1만8,649평이 선보일 예정이다. 이밖에 화성 동탄과 파주 교하 등 근린생활시설지도 6만 여 평이 입찰방식을 통해 공급된다. 입지여건이 뛰어난 동탄, 교하, 죽전, 장기 등에 물량이 많기 때문에 주목할 필요가 있다. 동탄은 35개 필지 5,327평이 분양되고 교하 34개 필지 5,546평, 죽전 9개필지 1,210평 등이 주인을 찾는다.
■ 상가
택지지구 내 단지내 상가는 지난 해 이어 올해도 투자 1순위로 부상하고 있다. 이는 부동산의 주요 투자 상품이었던 재건축 아파트의 인기가 시든 데다 일정규모 이상의 상가에 대해 사실상 후분양 조치를 취하면서 안정성을 갖춘 단지내 상가 투자가 이어질 수 밖에 없기 때문이다.
◇택지지구 단지 내 상가, 올해도 주목= 택지지구 내 단지내 상가는 올해도 큰 인기를 끌 것을 예상된다. 지난 해 단지내 상가는 큰 인기를 누렸다. 12월 동문건설이 공개경쟁입찰로 분양한 경기 파주시 교하지구 동문굿모닝힐 단지내 상가(157개 점포)는 무려 1만 여 명의 수요자가 몰렸고, 평균 6대1의 경쟁률을 기록했다. 1층 상가는 내정가의 1.8배에 낙찰되기도 했다. 또 지난해 11월말 파주 금촌택지개발지구에서 주택공사가 공급한 단지 내 상가 19개 점포는 14대1의 경쟁률을 기록하며 평균 입찰 예정가의 182%선에 낙찰됐다. 일부점포는 예정가의 3배에 달하는 가격에 낙찰되기도 했다. 19개 점포의 낙찰가를 모두 합하면 무려 36억5,000만원에 육박했다. 9ㆍ10월에 분양 됐던 금촌지구 37개점포도 낙찰가율이 180~200%에 달할 정도로 단지내 상가의 인기는 연중 이어졌었다.
택지지구 내 상가의 인기는 올해도 이어질 전망이다. 특히 일정규모 이상의 상가는 골조공사를 완공 한 이후 분양토록 함에 따라 투자 안정성을 갖춘 택지지구 내 상가는 단연 돋보일 수밖에 없는 것. 상가114 관계자는 “올해 상가 시장은 택지지구 근린상가와 단지내 상가가 주된 투자처로 부상할 것”이라며 “특히 단지 규모가 1,000가구가 넘는 단지내 상가는 올해도 낙찰률이 높을 것이다”고 말했다.
◇어디서 공급되나= 단지 내 상가 중 투자자의 주목을 받는 곳은 주택공사의 단지 내 상가. 웬만한 단지규모가 1,000가구 안팎이서 자체 상권을 형성할 수 있기 때문이다. 주택공사는 올해 전국 68개 단지에서 553개의 점포를 분양할 예정이다. 공급되는 단지내 상가 중 파주 금촌 7단지, 포천 송우 2단지 등 총 14곳에서 공급되는 물량이 1,000가구 이상의 대단지를 배후 주거지로 갖고 있다.
수도권에서는 24개 단지, 261개 점포가 분양, 전체 공급물량의 절반 이상을 차지한다.또 부산ㆍ경남에서는 11개 단지, 99개 점포를 분양해 두 번째로 물량이 많고 행정수도 이전 논의가 본격화되고 있는 가운데 충청권에서는 9개 단지 58개 점포가 분양된다.
먼저 파주 금촌지구에서는 7월 주공7단지의 상가 10개 점포가 분양된다. 금촌지구는 총 8,100여 가구가 들어서는 대규모 택지지구로 인근 월롱면의 LG필립스 공장건설 계획을 비롯해 경의선 복선전철화 등의 개발호재를 안고 있다. 포천 송우지구 2단지에서는 3월 17개 점포가 분양된다. 19만평 규모의 송우지구에는 총 6,000여 가구가 들어서게 된다. 또 인천 삼산지구에서는 3월, 3개 단지의 단지내 상가 87개 점포가 공급되며 11월에는 1개 단지의 18개 점포가 선보인다. 삼산지구는 9,200여 가구가 입주하는 대규모 택지개발지구로 외곽순환도로가 인근에 있다. 이외 용인죽전지구 14개 점포, 수원 오목천 11개 점포 등도 잇따라 분양 될 예정이다.
◇수익성 검증은 해야= 단지내 상가의 인기는 지속되지만 실제 수익률은 낮아지고 있는 게 현실이다. 지역 상권이 대형 할인매장 위주로 재편되면서 웬만한 규모의 배후단지를 끼고 있지 않는 한 상권형성이 어렵기 때문이다. 또 단지내 상가가 생활밀착형 필수 업종이 입점하는 추세기 때문에, 무리한 투자도 자제하는 게 낫다는 지적이다. 더구나 공개경쟁방식의 단지내 상가 낙찰률이 200%에 달할 정도로 초기 투자비용이 많이 들어가는 만큼, 철저한 수익성 분석이 뒤따라야 한다. 단지내 상가 낙찰률이 150%를 넘어설 경우, 임대수익률도 그만큼 낮아지기 때문이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
