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앞으로 인구 감소 등 인구 구조 변화로 부동산 시장을 전망하기 어렵다는 분석이 나왔다. 단순히 인구 감소가 주택 가격을 하락시키는 등 부동산 시장을 크게 위축시킨다는 논리가 안 맞을 수 있다는 의미다.
김현아 한국건설산업연구원 실장은 최근 펴낸 보고서에서 "개인 수명과 경제활동 기간이 함께 늘어나면서 기존의 연령 별 주택수요 개념이 무너져, 더 이상 인구구조만으로 부동산시장을 설명하기 어렵다"며 "향후 부동산시장이 인구 구조보다 주택 공급물량과 금리, 현금흐름 등에 좌우될 것으로 보인다"고 말했다.
보고서를 보면 과거에는 30~55세 연령층이 주로 주택을 구매하고, 이후 고령층은 은퇴와 함께 주택을 시장에 내놓는 식의 전형적인 패턴이 일반화됐다. 하지만 최근 들어 인구가 정체되는 가운데 개인 수명은 늘어, 능력에 따라 경제활동 기간이나 은퇴시기가 연장되고 있다는 설명이다.
아울러 소득이 적거나 없는 청년층이나 노인층 등 '적자세대'가 늘어나는 것도 기존과 다르다. 한마디로 인구구조 변화 만으로 부동산 시장을 전망하고 해석하는 것이 쉽지 않다는 지적이다.
김 실장은 이런 점을 감안할 때 "부동산시장이 인구 구조보다 수요·공급과 금리 등 유동성에 의해 흐름이 바뀌고 있다"며 "저성장 기조 속 안정적인 운영소득이 보장되는 실물자산 등 대체투자수단에 대한 요구도 늘어날 것"이라고 내다봤다.
이에 따르면 주택 보유보다 임대를 선택하는 층이 늘어나고 이에 맞춰 임대나 고정수익을 확보할 수 있는 형태의 부동산 거래가 증가할 것으로 전망된다.
김현아 실장은 "2022년이면 전체 아파트의 1/3은 재건축·재개발이 필요한 노후 아파트"라며 "생활자금이 필요한 65세 이상 노인층이 현재의 2배로 늘어나 고정수익을 확보하려는 자산 유동화 수요가 늘어날 것"이라고 분석했다.
이에 맞춰 지방에서도 재개발·재건축이 활발해지고, 소규모 주택과 오피스텔·임대주택·다세대주택 등 여러 형태가 혼합된 주택이 나타날 것으로 예상됐다. 이 외에 리츠·주택연금 등 부동산자산을 유동화하는 다양한 수단이 활성화되고, 기업형 주택임대사업 형태도 등장할 것으로 내다봤다. /이재유기자
