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"도시정비사업의 수익성이 악화되면서 사실 재개발·재건축의 경우 서울 강남 3구와 강북 일부 지역만 가능합니다. 그 외 노후 주거지역은 슬럼화가 더욱 빠르게 진행될 수밖에 없습니다."
건설업체 고위 임원은 재개발·재건축의 현실을 이같이 강조하며 "앞으로 재개발·재건축이 안 되는 지역이 더 늘어나면서 빈집도 크게 증가하게 될 것"이라며 "소외되는 이들 지역에 대한 도시재생 방안 마련이 시급하다"고 말했다.
실제 재개발만 놓고 봤을 때 사업 소요기간은 무려 평균 7년. 이것도 그나마 일부 지역만 가능하지 그 외 지역은 몇 십 년이 지나도 새 아파트를 짓는 것이 불가능해지고 있는 것이 현실이다.
◇입지여건 좋은 재개발·재건축, 평균 6~7년 소요=서울경제신문이 지난해 서울에서 분양된 재건축·재개발 단지 총 37곳을 분석한 결과 조합설립인가부터 일반 분양까지 소요된 시간은 평균 6년 9개월인 것으로 조사됐다. 조합설립인가 시점에 투자했을 경우 6년 9개월이 지나서야 분양까지 다다를 수 있는 셈이다.
여기에 법적 소송으로 이어지면 10년을 훌쩍 넘기는 경우도 많다. 지난 연말 분양된 '송파헬리오시티'와 '반포래미안아이파크'가 조합원 간 갈등으로 12년이 넘게 걸린 게 대표적이다.
한가지 고려할 것은 6~7년이 소요되는 이들 재개발·재건축 단지의 경우 입지여건이 뛰어나 분양으로까지 연결됐다는 점. 서울시 전체면적은 606㎦. 이 중 주거지는 절반가량인 313㎦이다. 주거지역의 약 72%가 20년 이상 된 노후 건물이다. 대다수 노후 주거지역에서 재개발·재건축은 '그림의 떡'이 돼가고 있다.
◇늘어나는 재개발·재건축 해제 구역=사정이 이렇다 보니 재개발·재건축에서 이탈하는 사업지가 급증하고 있다. 주민들이 원해서, 아니면 지자체가 직권으로 지구지정을 해제하고 있는 것이다.
현재 전국적으로 재개발·재건축 등 정비사업이 추진되고 있는 곳은 약 2,000여곳으로 이 중 절반은 수도권이다. 이 가운데 서울의 경우 재개발·재건축 대상 683곳(예정구역 ~ 착공 전) 가운데 지난해 말 기준으로 약 50%가량이 지구지정에서 해제됐다. 재개발·재건축 대상 10곳 가운데 5곳이 이런저런 이유로 사업을 포기한 것이다.
문제는 이 같은 사업 무산이 슬럼화를 더욱 빠르게 진행시킨다는 점이다. 아니면 수익성을 노린 일부 주택업자들이 날림으로 지은 빌라를 앞세워 비집고 들어오며 난개발로 이어지고 있는 것이 현실이다.
◇미니재생, 가로주택정비사업 주목=대안으로 등장하고 있는 것이 소규모 미니 도시재생으로 불리는 '가로주택정비사업'이다. 서용식 수목건축 대표는 "노후화가 극심하지만 사업성이 떨어져 재개발·재건축 사업 추진이 어려운 주거지 대안이 가로주택정비사업"이라고 말했다.
실제 전국 가로주택정비사업 1호인 서울 중랑구 면독동 사업장의 경우 조합설립인가 2년 만에 분양을 앞두고 있다. 추가분담금도 거의 없어 대다수 조합원이 이사 가지 않고 새 아파트에 거주를 희망하고 있는 상태다.
정부 역시 미니 도시재생 활성화에 나서고 있다.
국토부는 가로주택정비사업을 기존 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'에서 분리하고 '소규모 주택정비 특례법'을 제정해 운용하겠다고 밝혔다. 도시계획시설도로 제한도 완화하고 사업에 동의하지 않는 가구에 대한 매도청구권을 허용하는 등 지원방안도 논의 중이다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)와 협의해 이주비·분담금 등 사업비 대출을 보증하는 정비사업보증을 제공하는 것까지 추진하고 있다.
