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Q. 퇴직금 등으로 부동산투자를 하려고 합니다. 새롭게 개발되는 곳의 인근 지역이나, 역이 들어오는 지역, 낙후된 구도심이 활성화되는 지역 중에 선택하려고 합니다. 향후 개발이 예정되어 있는 지역과 구도심 중 안정되고 높은 수익을 위해 어떤 지역의 투자가 나은지 궁금합니다.
A. 부동산 투자는 운영수익의 안정성이 기본적인 기준이 되며, 추가적으로 가치향상이 얼마나 가능한가를 고려하는 접근방법이 필요합니다. 국토교통부에 따르면 2015년 상업용 부동산의 투자수익률은 전국 평균 5~6%대로 정기예금 금리 1.72%의 3배가 넘는 것으로 나타나고 있습니다. 투자수익률은 임대수익 및 매매차익으로 산정한 운영수익률과 자본수익률의 합을 말하는데, 자본수익률이 1% 전후인 점을 감안하면, 그만큼 운영수익의 비중이 크다고 볼 수 있습니다.
투자의 극대화를 위해서는 현재 임대수준과 매매가치를 얼마나 높일 수 있을 것인가의 고민이 필요합니다. 상권이 최고치에 달했거나, 인근에 개발재료가 이미 확정되었다면 매물의 가격과 임대수익에 어느 정도 가치가 반영되어 임대수익과 매매차익의 증가 가능성이 낮게 됩니다.
반면 도시재생사업의 일환으로 구도심 활성화 계획이 있거나 진행 중인 경우에는 지역 성격에 따라 향후 높은 가치향상을 기대할 수도 있습니다. 특히, 구도심 활성화로 인해 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 젠트리피케이션(gentrification) 현상을 주목할 필요가 있습니다. 이들 지역은 활성화 이전 시점에 진입하여 충분한 기간을 두고, 임차인과의 분쟁 등의 위험을 최소화하는 계획이 필요합니다. 이런 지역들 중 기존에 문화시설 기반이 있는 곳은 활성화에 성공한 사례가 많습니다. 문화는 사람들을 모이게 하는 중요한 매개체로서 향후 잠재가치에 대한 지속가능함의 원동력이 될 수 있기 때문입니다.
정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표
