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국토교통부는 '미니 도시재생'인 가로주택정비사업 활성화를 위해 '소규모 정비특례법'을 별도로 신설할 계획이다. 지자체 중에서는 서울시가 가장 적극적이다. 한가지 고려할 것은 미니 도시재생이 활성화 되기 위해서는 추가로 필요한 것들이 적지 않다는 점. 당장 업계에서는 건축 관련 행정절차를 단순화해 사업 인허가 기간을 단축 시키는 것부터 시작이라는 입장이다. 아울러 앞서 시리즈에서 살펴봤듯 덴마크나 일본처럼 주거환경을 개선하면서도 난개발을 막고 공동체를 강화할 수 있는 방향도 필요하다고 입을 모은다.
◇사업 진행 막는 '하드웨어' 뜯어고쳐야=소규모 도시 재생사업에서 가장 큰 어려움은 무엇보다 자금 문제다. 미니 도시재생의 경우 주로 중소 건설사가 맡게 된다. 문제는 이들이 은행으로부터 돈을 빌리기가 쉽지 않다는 점. 이를 해결하기 위해 서울시의 경우 지난해 5월부터 '시공보증' 명목으로 공사비 40%, 30억 원 이하까지 연 2%의 낮은 이자로 빌려 주지만 이 정도로는 턱없이 부족하다. 업계 관계자는 "정비사업 진행을 위해서는 이주비 등 막대한 자금이 필요한데 중소업체나 조합이 제도 금융권에서 이를 조달하기는 어렵다"며 "최소한 전체 사업비용의 50% 이상 보증하는 '정비사업보증'이 있어야 원활한 진행이 가능하다"고 말했다.
아울러 서울시가 미분양 물량을 매입해 임대주택으로 활용하는 '미분양 보증'도 주민 기대에 못 미치는 인수가격으로 실효성이 떨어진다는 평가다. 덧붙여 부동산 신탁회사가 단독시행할 수 있는 정비사업에서 유독 가로주택정비사업만 제외된 것도 활성화의 걸림돌로 작용하고 있다.
◇지속가능 도시재생 위한 '소프트웨어' 필요=난개발 방지와 공동체 활성화, 그리고 도시 경관 조화 등 소프트웨어적인 측면도 고려되어야 한다는 게 전문가들의 설명이다. 이를 위해서는 이것들을 종합적으로 고려한 마스터 플랜이 우선 요구된다. 세부적으로 보면 지역별로 건축심의 과정에서 경관이나 디자인 등의 가이드 라인이 필요하다. 현재 가로주택정비사업은 층수 제한 외에는 건축과정에서 별다른 규제 기준이 없다. 특정 지역 내의 개발은 그 특색에 맞는 공통의 기준을 두고 진행할 필요가 있다.
층수 규제 역시 다시 고려할 필요가 있다. 현재 국토부는 최고 15층 이하, 서울시는 7층 이하로 규제하고 있다. 15층은 자칫 나홀로 아파트를 양산할 수 있고, 7층은 주민 공동체 공간을 넣기에 부족한 것이 현실이다. 서용식 수목건축 대표는 "난개발을 막는다는 취지는 좋지만 사업성 확보를 위해 8~9층 정도로 완화할 필요가 있다"며 "1층에는 유동인구를 늘릴 점포, 지하와 옥상에는 피트니스나 빨래방·보육시설 등 공용·주거 서비스를 도입하도록 유도해야 한다"고 설명했다.
지역 활성화를 위해 상업시설은 포함 되어야 하는 데 이를 위해서는 상업시설 부문은 용적률에서 제외 시켜야 한다는 지적도 나오고 있다. 박혜련 더 나은 도시디자인 연구소 연구원은 "주거지만 모여 있는 지역은 밤이면 인적이 뜸해지고 주민들이 함께 할 수 있는 공간이 없어 금세 활기를 잃을 수 있다"며 "상가와 공동주택이 결합한 형태로 개발이 이뤄져야 정비구역의 활성화가 원활히 일어날 수 있을 것"이라고 강조했다.
/이재유·정순구기자 0301@sed.co.kr
