서울 대표 부도심인 영등포구. 지난해 말 기준으로 영등포구에서는 총 26개의 정비사업 구역이 해제됐다. 문제는 이들 해제지역에 대한 체계적인 관리방안이 없다는 점. 결국 빌라촌 등 또 다른 난개발 우려가 제기되고 있다는 점이다.
이런 가운데 서울시가 뉴타운 해제지역에 대한 관리 방안 마련에 나서 눈길을 끌고 있다. 시는 연구용역을 거쳐 올 하반기 뉴타운 해제지역 등 저층 주거지에 대한 관리 및 재생모델을 개발한다는 계획이다.
◇뉴타운 해제된 곳 보니 = 서울시에 따르면 지난해 연말 기준으로 서울 지역에서 추진돼온 뉴타운·재개발·재건축 사업장 중 절반가량이 정비사업을 포기했다. 서울시에 따르면 지난해 12월 말 현재까지 전체 683개 구역(예정구역~착공 전) 중 44.1%인 301곳이 정비사업구역 지정이 해제됐다.
지역별로 보면 영등포구에서는 총 26개 구역의 사업이 중단됐다. 서울시 도시재생본부 관계자는 “영등포는 인근 자치구보다 상가가 활성화되고 유동인구도 많은 곳으로, 해당 구역은 더구나 대로변 상가 지역”이라며 “재개발·뉴타운 사업이 예전처럼 큰 이익을 내지 못하는데다, 공사기간 중 영업·임대 수익 손실과 분담금 등에 대한 부담이 컸던 것으로 안다”고 설명했다.
이어 중랑구가 23건으로 집계됐고, 성북구와 종로구가 각 22건으로 같았다. 서대문구와 강북구가 각 21건, 강동구도 19건으로 뒤를 이었다. 반면 강남 3구인 강남·서초·송파 등 3개 자치구는 총 5곳의 정비구역만 해제됐다. 특히 강남구·서초구는 단 1건씩으로, 용산구와 함께 정비사업 지정해제가 가장 적은 곳으로 집계됐다.
◇재개발·재건축의 불편한 진실 = 정비사업 구역 해제가 느는 이유는 현실적으로 서울 강남과 서울 도심 등 극히 일부 지역을 제외하고는 재개발·재건축 사업을 진행하는 것이 쉽지 않아서다.
실제로 서울경제신문이 지난해 서울에서 분양된 재건축·재개발 단지 총 37곳을 분석한 결과 조합설립인가부터 일반 분양까지 소요된 시간은 평균 6년 9개월인 것으로 조사됐다. 조합설립인가 시점에 투자했을 경우 6년 9개월이 지나서야 분양까지 다다를 수 있는 셈이다.
여기에 법적 소송으로 이어지면 10년을 훌쩍 넘기는 경우도 많다. 지난 연말 분양된 ‘송파헬리오시티’와 ‘반포래미안아이파크’가 조합원 간 갈등으로 12년이 넘게 걸린 게 대표적이다.
한가지 고려할 것은 6~7년이 소요되는 이들 재개발·재건축 단지의 경우 입지여건이 뛰어나 분양으로까지 연결됐다는 점. 서울시 전체면적은 606㎦. 이 중 주거지는 절반가량인 313㎦이다. 주거지역의 약 72%가 20년 이상 된 노후 건물이다. 대다수 노후 주거지역에서 재개발·재건축은 ‘그림의 떡’이 돼가고 있다.
◇가로주택정비사업 등 대안 부상 = 해제 지역의 대안으로 등장하고 있는 것이 소규모 미니 도시재생으로 불리는 ‘가로주택정비사업’이다. 서용식 수목건축 대표는 “노후화가 극심하지만 사업성이 떨어져 재개발·재건축 사업 추진이 어려운 주거지 대안이 가로주택정비사업”이라고 말했다.
실제 전국 가로주택정비사업 1호인 서울 중랑구 면독동 사업장의 경우 조합설립인가 2년 만에 분양을 앞두고 있다. 추가분담금도 거의 없어 대다수 조합원이 이사 가지 않고 새 아파트에 거주를 희망하고 있는 상태다.
정부 역시 미니 도시재생 활성화에 나서고 있다.
국토부는 가로주택정비사업을 기존 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에서 분리하고 ‘소규모 주택정비 특례법’을 제정해 운용하겠다고 밝혔다. 도시계획시설도로 제한도 완화하고 사업에 동의하지 않는 가구에 대한 매도청구권을 허용하는 등 지원방안도 논의 중이다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)와 협의해 이주비·분담금 등 사업비 대출을 보증하는 정비사업보증을 제공하는 것까지 추진하고 있다.
