김재언 미래에셋대우 부동산컨설팅팀장.Q. 50대 중반의 주부입니다. 강남권 재건축 아파트가 인기를 끌면서 향후 장기적인 관점에서 재건축 투자를 고려하고 있습니다. 하지만 재건축 아파트 투자 전에 어떤 단지를 골라야 할지 고민이 많습니다. 재건축 아파트 투자에서 우선 고려해야 할 점이 무엇인지 궁금합니다.
A. 재건축 아파트는 과거의 사례를 보면 강남권 내 역세권 지역에 위치해 있고, 층수가 5층 이하의 저밀도아파트가 가장 좋은 투자 대상이었습니다. 일반적으로 층수가 5층 이하로 낮고 대단지 일수록 재건축 후 일반 분양되는 가구가 많아 사업성이 좋기 때문입니다. 더욱이 강남권일수록 분양가도 높아 수익확보에 유리하고, 자신이 조합원으로 분양받은 집도 가격이 넉넉해 여러모로 이익을 얻을 수 있습니다.
이런 단지를 고를 때 가장 중요한 것은 대지지분입니다. 대지지분은 본인이 소유한 토지 지분의 비율인데 사업성을 평가할 때 대지지분의 면적이 클수록 유리합니다. 일반적으로 층수가 낮고 단지면적이 넓을수록 대지지분은 넓은 데, 대지지분만 잘 비교해봐도 사업성 여부를 우선 파악할 수 있습니다.
일례로 대단지라도 대지지분이 생각보다 적은 경우가 있습니다. 10층 이상 중층 재건축 단지가 대표적입니다. 이 때문에 10층 이상의 중층 단지보단 저밀도 단지가 유리합니다. 물론 대지지분이 크더라도 단지 규모가 넓어야 한다는 조건은 꼭 기억해야 합니다.
덧붙여 최근 흐름을 보면 재건축 투자 시 위의 기본 조건 외에도 조합원들의 추진의사도 중요한 고려사항이 되고 있습니다. 재건축 사업은 보통 10년 이상 걸리는 장기 사업입니다. 아무리 대단지에 대지지분이 넓어도 조합원들이 사업 추진의사가 없고, 단합이 않 되는 단지는 재건축이 장기간 표류할 수 밖에 없습니다. 조합도 설립되지 못해 추진이 불가능한 경우도 생깁니다. 이런 단지들을 살펴보면 주로 소유주들이 고연령층이거나, 세입자 비중이 지나치게 높은 곳이 많습니다. 단지규모나 층수를 고려한 대지지분 외에도 주민들의 재건축 사업 추진 의지는 보이지 않는 중요한 투자 조건이 되고 있습니다.
