초저금리 상황이 지속 되면서 매달 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 같은 규모의 투자금액이라면 금융상품에 투자하는 것보다 수익형 부동산이 훨씬 높은 수익과 적은 위험(risk)를 기대할 수 있기 때문이다.
실제로 2011년 1월 서울 오피스텔 수익률과 3년 만기 국고채 시장 금리의 격차는 2.24% 포인트였지만 현재(6월말 기준)는 각각 5.31%와 1.334%로 3.97%포인트까지 벌어졌다. 예컨대 10억원을 각각 투자했을 경우 연간 수익이 4,000만원까지 벌어지는 셈이다. 금리가 낫다고 해서 위험자산으로 분류되는 펀드나 주식에 투자하기도 쉽지 않다. 국내외 경제와 주식시장 상황이 악화 되고 있어 자칫 잘못하면 원금 손실의 위험이 있기 때문이다.
실제 최근 1년간 국내 주식형 펀드의 수익률은 -6.84%, 해외 주식형 펀드의 수익률은 -13.60%로 원금을 까먹고 있는 것으로 나타났다. 한 증권사 WM센터 관계자는 “자산가들의 경우 ‘금리+α’ 정도의 수익률만 보장한다면 기꺼이 투자할 수 있는 분위기가 형성돼 있다”며 “3~4% 대의 수익률에 안정적일 수 있는 상품은 생각보다 많지 않다”고 설명했다.
암묵적 월세 상한선 존재
초기 투자금 줄여 수익 제고
세입자 교체 잦은 곳 피하고
역세권 인근 관공서 등 주목
◇매입비용·공실 적은 지역 고르는 것이 우선=거시경제의 불확실성이 계속되는 상황에서 투자의 제일 중요한 원칙은 안정성이다. 같은 수익형 부동산이라고 해도 주택보다는 상가의 투자 수익률이 훨씬 좋은 편이지만 경기에 영향을 많이 받는데다 권리금 등 관리의 어려움과 상권 형성 유무 등 외부 변수가 많아 주택임대사업보다는 위험이 큰 편이다.
성공적인 주택임대사업을 위해서는 무엇보다 매입해야 할 임대 주택을 잘 골라야 한다.
전문가들은 가장 중요한 것이 초기 매입비용을 낮춰야 한다고 조언했다. 아무리 월세가 높다고 하더라도 일부 고급 주택을 제외하고 국내 전월세 시장에서 월세를 받을 수 있는 암묵적인 상한선이 존재하는 만큼 수익률을 제고하기 위해서는 초기 투자금이 적어야 한다는 뜻이다.
예컨대 현재 매매가격이 10억원이 넘는 래미안반포퍼스티지 59㎡를 사서 매달 250만원 가량의 월세를 받는다고 해도 수익률은 은행 예금 금리보다 조금 더 나은 3% 수준에 불과하다. 차라리 일산신도시의 1억5,000만원 짜리 주택을 사서 60만원 정도의 월세를 받는 편이 수익률 면에서는 훨씬 낫다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강남 등에서 공급하는 오피스텔은 매입비용이 너무 비싸다”며 “수익률을 높이기 위해서는 매입 비용을 낮추는 것이 최선”이라고 말했다.
공실도 적어야 한다. 공실이 적으려면 풍부한 임대수요가 있는 지역이든지 아니면 세입자의 교체가 빈번하지 않는 주택과 지역을 골라야 한다. 아무리 임대 수요가 많더라도 매달 세입자가 바뀐다면 돈을 버는 것은 중개업자 밖에 없게 된다. 그렇기 때문에 단기 임대 수요가 많은 지역의 조그만 원룸을 사서 임대사업을 하는 것 보다는 역세권이 있는 대학가나 관공서가 있는 중심업무지구 배후지역의 오피스텔이나 소형 아파트를 사는 것이 유리하다.
대로변 대형 오피스텔보다
이면도로 있는 중소형 집중
영등포·마포 등 부도심 유리
◇교통·편의시설 많은 곳…대로보다 이면도로가 유리=아울러 역세권이나 버스노선이 풍부해 타 지역으로 이동할 수 있는 교통 수단이 많은 곳과 주변 편의시설이 풍부한 곳이 주택임대사업을 하기 적당한 곳이다.
봉천동 S 공인 관계자는 “요즘 새로 공급되는 대형 오피스텔의 경우 커뮤니티 시설이나 상점, 식당가 등을 갖추고 있어 살기에는 편하지만 이런 물건은 가격도 비쌀 수밖에 없다”며 “오히려 대형 오피스텔의 시설을 이용할 수 있는 이면도로에 있는 중소형 오피스텔이 수익성면에서는 낫다”고 설명했다.
실제로 서울지하철 2호선 선릉역 인근 대로변에 위치한 S 오피스텔 55㎡(공급면적 기준)의 경우 매매가격은 2억3,000만원 안팎으로 월 75만원 안팎의 월세를 받을 수 있지만 이면 도로의 한 오피스텔은 비슷한 평형의 매매가격이 1억8,000만원 정도에 월세는 75만원 정도로 크게 차이가 나지 않는다. 하지만 이 두 물건의 수익률은 1%포인트 정도 차이를 보인다.
이런 점을 고려할 때 전문가들은 서울에서는 강남권보다는 영등포나 마포, 관악 등 부도심이 낫고, 서울 도심보다는 서울에 대한 직장 수요가 많은 일산이나 안양, 부천 등 인근 수도권 중소 도시 역세권 주변의 오피스텔이나 소형 주택이 수익률 면에서 유리하다고 조언한다. 실제 KB국민은행에 따르면 지난달 기준 서울 오피스텔의 임대수익률은 평균 5.31%였지만 경기도는 5.77%, 인천은 6.53%로 서울이 가장 낮다. 예컨대 백석역 인근의 L 오피스텔 70㎡형은 매매가 1억5,000만원에 월임대료가 65만원 정도로 임대수익률은 5% 안팎을 기대할 수 있고, 안양시 평촌역 인근의 D 오피스텔 73㎡형은 매매가 1억4,000만원에 60만원 정도의 월세 수입으로 기대수익률은 5%가 넘는다. 서울 강남권 고가 오피스텔의 수익률이 3% 후반~4% 초반대 임을 고려하면 훨씬 유리한 편이다. 안양시 관양동 K 공인 관계자는 “직장인 수요가 풍부한 편이라 공실이 많지는 않지만 주택마다 차이는 있다”며 “집을 사기 앞서서 자신이 임차인이라 가정하고 발품을 팔아 현장을 살펴보는 것이 중요하다”고 말했다.
