정호진 빌딩경영플래너 대표.Q.몇 년 전부터 작은 건물을 매입하기 위해 오랜 기간 조사해 왔습니다. 그런데 노후 된 몇몇 상권에서 새로운 임차인이 낡은 가게를 고쳐서 사용하더니, 어느 시점부터 프랜차이즈들로 바뀌고 임대료와 매매가도 많이 오르는 곳이 생겨났습니다. 언론에서도 이런 곳을 ‘뜨는 상권’이라고 소개하던데, 이렇게 급변하는 상권의 부동산투자에서 유의해야 할 사항이 궁금합니다.
A.질문의 지역에서 나타나는 현상을 ‘젠트리피케이션(gentrificaton)’이라고 합니다. 이 개념은 외국의 경우 노후 된 주거지역에서 생겨났지만, 우리나라에서는 주로 노후상권의 상업화에 따른 ‘상업적 젠트리피케이션’이라는 개념으로 사용하고 있습니다. 주로 기존 상권이 침체 되면서 영세한 임차인이 모이게 되는데, 특히 문화와 관련된 임차인은 상권의 활성화에 큰 역할을 하게 됩니다. 작은 공방이나 공연들이 상권에 독특한 이미지를 형성하고, 이를 보고 체험하기 위해 사람들이 몰림에 따라 상권이 활성화되면서 프랜차이즈 같은 대형자본이 진출하게 됩니다. 이로 인해 임대료가 급증해 활성화에 기여한 기존의 영세한 임차인이 내몰리게 되어, 사회적 문제로 나타나고 있습니다.
부동산은 개인 소유입니다. 하지만 다른 관점에서는 그 가치를 기존 임차인들이 만들어냈다고 볼 수도 있습니다. 그 지역 공동체가 만들어낸 공유차원의 독특한 공간으로 볼 수 있기 때문입니다. 따라서 일반적인 투자 성격과는 다른 현상과 시각들이 있을 수 있습니다.
이 지역들이 매력적인 투자지역이긴 하지만, 장기적으로는 상권 활성화에 기여한 기존 임차인과 새로운 임차인과의 조화를 이룰 수 있는 시간이 필요합니다. 이러한 과정이 없다면, 여러 가지 독특한 장소 이미지와 소비문화 같은 근본적인 상권형성 요인들이 사라지게 되어 일반 상권으로 변할 수 있으며, 상권의 정체와 쇠퇴로 이어질 위험도 발생합니다. 이렇게 급변하는 지역이나 의도적으로 문화와 예술을 도입하여 일시적으로 주목 받는 지역 등 단기적으로 형성된 상권보다는 상권특성을 유지해 가면서 장기적으로 성장할 수 있는 지역인가에 유의하는 것이 중요하다고 보여집니다.
