[앵커]
서울 평균 집값이 최근 5억원을 넘었습니다. 사상 최고치인데요. 이렇게 집값이 고공행진을 이어가자 집값 논쟁이 불붙고 있습니다. 더 오른다는 의견과 이제 고점이다, 떨어진다는 의견이 맞붙고 있는건데요. 보도국 이보경기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.
[기자]
네. 안녕하세요.
[앵커]
이보경기자, 앞으로 집값이 더 오를 수 있을까요.
[기자]
네, 집값이 앞으로 오를 것이냐 내릴 것이냐 하는 문제는 부동산 시장에서 여전히 화두입니다.
전문가들도 집값이 오를 것이라는 의견과 내릴 것이라는 의견이 엇갈리고 있는 상황인데요. 우선 집값이 더 오를 것이라는 의견부터 살펴보겠습니다.
먼저 집값 상승을 지지하는 채상욱 하나금융투자 연구원은 한국은 여전히 집이 부족하다라는 것을 핵심 논거로 내놨습니다. 채 연구원은 “한국은 현재 집이 부족한 상태이고, 그렇기 때문에 집값은 추세적으로 계속 오를 수밖에 없다”는 것인데요.
핵심 근거는 ‘인구 대비 주택 수가 다른 나라보다 결코 많지 않다’는 겁니다.
(CG)/한국의 ‘인구 1,000명당 주택 수’는 364채입니다. 이에 비해 미국은 410채, 영국은 439채, 일본은 473채입니다./
특히 서울과 경기는 인구 1,000명당 주택 수가 각각 347채, 337채로 전국 평균보다도 낮고, 재개발을 통해 가치가 계속 높아지고 있어, 가격 상승 폭도 타 지역에 비해 클 것이라는 주장입니다.
채 연구원은 또 ”주택의 수요 주체인 ‘가구’를 기준으로 봤을 때도, 한국은 1~2인 가구의 증가로 가구 수가 2010년 1,735만여 가구에서 2035년까지 매년 19만6,000가구씩 늘어날 것“이라고 말했습니다.
[앵커]
네. 집이 여전히 부족하기 때문에 앞으로 집값이 더 오를 것이다 라는 건데요. 그럼 이제 반대쪽 입장은 어떤가요.
[기자]
네, 반대의견은 이렇습니다. 송인호 KDI 연구위원은 2019년부터 집값이 추세적으로 하락하기 시작할 것이라고 전망했습니다.
서울 집값에 대해서도 급락은 없겠지만 하방 압력을 피하긴 어렵다고 예측했습니다.
한국의 인구구조 패턴이 약 20년의 시차를 두고 일본을 답습하고 있기 때문에 우리도 일본처럼 주택가격이 하락할 것이라는 건데요.
일본의 주택 가격은 1990년대 초반부터 하락하기 시작했고, 가계자산 중 비금융 자산 비중도 40%대까지 내려왔습니다. 그런데 일본의 주택 가격 하락 그래프가 15~64세 생산가능인구 비중 하락 곡선과 놀라울 정도로 유사하다고 송 위원은 설명했습니다.
생산가능 인구와 주택가격 그래프가 유사하게 움직인다는 것인데요.
생산가능인구 비중 하락이 중요한 것은 집을 살 능력을 가진 사람이 줄어든다는 의미이고, 결과적으로 집값이 대세 하락기에 접어든다는 의미이기 때문입니다.
문제는 우리나라 생산가능인구도 올해 3,704만명으로 정점을 찍고, 2019년부터는 본격적으로 감소한다는 것입니다. 그렇기 때문에 우리도 일본처럼 주택가격이 하락할 것이라는거죠.
송위원은 또 인구에 비해서 공급량이 과다하다고 주장했습니다.
송위원은 인구가 3억2,000만인 미국은 주택 보급률이 100%를 넘은 상태에서 매년 100만 채 정도 주택이 공급되고. 또 인구가 미국의 3분의 1 남짓인 일본은 1990년대에 매년 90만 채씩 공급했다가 25년간 침체를 겪었다고 말했습니다. 그런데 문제는 인구가 일본의 절반도 안 되는 한국에서 작년에 주택 70만 가구가 지어지기 시작했다는 것이죠.
송 위원은 “이렇게 작년부터 늘어난 주택공급으로 내년 말부터 미분양이 늘어날 것”이라며 “대세 하락의 전조”라고 주장했습니다.
집값이 오른다는 측의 핵심논거인 인구 1,000명당 주택수에 대해서도 “오피스텔 등 실제로는 주택처럼 쓰이는 거처(居處)가 집계에서 누락돼 큰 의미가 없다”고 말했습니다.
[앵커]
네. ‘일본식 부동산 장기침체’와 관련해 집값 상승론자들의 입장은 뭔가요.
[기자]
네. 한국이 ‘일본식 부동산 장기침체’에 빠질 가능성에 대해 채상욱 연구원은 일축했습니다.
채 연구원은 “일본은 현재 인구당 주택 재고량이 한국보다 24% 많다”고 말했습니다. 일본의 상황을 국내에 대입하자면, 서울의 1.5배에 해당하는 ‘500만 채’가 더 공급돼 있는 꼴이라는 건데요. 그렇기 때문에 단순히 고령화에 따라 주택 수요가 줄어들것이라고, 수요만 놓고 비교하면 곤란하다는 겁니다.
채 연구원은 또 ”부동산 분야에서 목소리가 큰 비관론자들 때문에 수많은 전세 세입자가 내 집 마련 기회를 놓치고, 폭등하는 전세금에 쩔쩔매고 있다“고 주장했습니다.
